Riviera Comps : 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat — le Clos des Embruns Spécimen public d'un avis de valeur — la villa et les comparables sont inventés ; les chiffres de marché sont réels.
Notre agence conclut, à la date de valeur du 29 août 2026, à une valeur de 18 000 000 € pour le Clos des Embruns, dans une fourchette de 17 200 000 € à 19 000 000 €, avec une confiance d'environ 70 %, soit 43 626 € par m² de surface habitable certifiée à titre indicatif, pour une mise en vente ordinaire de six à neuf mois, le bien étant supposé en pleine propriété et libre de toute occupation. Ce document est un spécimen public d'avis de valeur (référence EA-SPECIMEN-2026) : la villa et les ventes comparables sont inventées, les chiffres de marché sont réels. Le bien décrit est une villa de six chambres et six salles de bains au 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (parcelle cadastrale XX 14, zone UDa), sur un terrain de 3 640 m² : 412,60 m² de surface habitable certifiée au mesurage du 2 juillet 2026, 74,30 m² d'annexes pondérées, 480 m² de surface commercialisée, piscine chauffée de 15 × 5 m, vue mer ouverte à l'est, pavillon de piscine, abri de jardin et garage pour trois voitures. Le dossier contient l'acte d'acquisition du 14 avril 2023 pour 13 800 000 €, reporté à 16 610 000 € à la date de valeur ; le permis d'extension PC 006 121 23 X 0027 accordé le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher (DAACT du 26 novembre 2024) ; la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 pour la piscine et sa terrasse ; le DPE 2506E2214307K du 18 mars 2025 (classe B/A) ; et la visite de notre agence du 20 août 2026, qui a relevé un état comme neuf après la reconstruction intérieure de 2023–2024, une servitude de passage sur la limite nord vérifiée sur le titre, et deux annexes sans autorisation d'urbanisme (le pavillon de piscine et l'abri de jardin). La conclusion s'appuie sur quatre ventes comparables du même secteur, ajustées sur la position et la vue mer, le terrain, l'ampleur habitable et l'état ; leurs valeurs ajustées vont de 17 770 000 € à 18 170 000 €, pour une moyenne pondérée de 18 034 000 €, en accord avec la valeur centrale retenue.
Objet · Référence EA-SPECIMEN-2026 : à la date du 29 août 2026, notre agence évalue, dans le cadre d'un avis de valeur, la villa « le Clos des Embruns », 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes, parcelle cadastrale XX 14), par la méthode comparative, sur la base du fichier des actes DVF (DGFiP) de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat couvrant 2019 au 31 décembre 2025, du mesurage du 2 juillet 2026 et de la visite du 20 août 2026 ; cette édition est un exemplaire public d'avis de valeur Riviera Comps, dans lequel la villa, ses permis, ses surfaces et les ventes de comparaison sont inventés, et les données de marché sont réelles.
Source transactionnelle : DGFiP — Demandes de valeurs foncières (DVF), issue des actes notariés et des informations cadastrales.
Résumé
| Adresse | 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes) — le Clos des Embruns, domaine de treize lots sur le versant est de la presqu'île, une voie au-dessus du rivage ; parcelle cadastrale XX 14, d'une contenance de 3 640 m², en zone UDa (résidentielle, faible densité). Ce document est un spécimen public : la villa, son adresse et sa parcelle sont inventés et n'appartiennent à aucun client de notre agence ; les chiffres de marché cités dans l'avis sont réels. |
| Cadastre | La villa occupe la parcelle cadastrale XX 14, d'une contenance de 3 640 m², au 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes), dans le Clos des Embruns. Le cadastre inscrit une seule construction sur cette parcelle, depuis 1972 : 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, deux niveaux. La contenance cadastrale est la surface de terrain inscrite au cadastre ; elle ne mesure pas la surface habitable. La surface habitable certifiée, 412,60 m², ressort du mesurage du 2 juillet 2026 et figure sur une ligne distincte de ce tableau. |
| Situation juridique | Valeur en pleine propriété : 18 000 000 €, au 29 août 2026. La villa est présumée en pleine propriété et libre de toute occupation ; la valeur retenue suppose ces deux conditions. |
| Situation locative | La villa est présumée libre de toute occupation à la date du 29 août 2026. Notre agence n'a connaissance d'aucun bail, d'aucun droit d'usage ni d'aucun occupant : la valeur portée au tableau de synthèse est donc une valeur libre. Les valeurs conclues — 17 200 000 €, 18 000 000 € et 19 000 000 € — s'entendent en l'état, dans le cadre d'une commercialisation ordinaire estimée entre 6 et 9 mois. |
| Surfaces (au dossier) | La villa offre une surface habitable certifiée de 412,60 m², établie par le mesurage du 2 juillet 2026. Les annexes pondérées ajoutent 74,30 m² : le pavillon piscine, l'abri de jardin et le garage trois voitures sont comptés pour une part de leur surface. La surface commercialisée est arrêtée à 480 m². La maison compte six chambres et six salles de bains. Le mesurage décrit la villa dans son état actuel : il a été réalisé après l'extension de 96,00 m² de plancher autorisée par le permis PC 006 121 23 X 0027 du 10 juillet 2023, déclarée achevée le 26 novembre 2024 (DAACT), et après la reconstruction intérieure menée en 2023–2024. |
| État | État — comme neuf. La ligne « État » du tableau récapitulatif porte « comme neuf » : la villa a fait l'objet d'une réfection intérieure complète en 2023–2024, menée après l'acquisition du 14 avril 2023 et ne requérant aucun permis, et la visite de notre agence du 20 août 2026 confirme cet état. Le diagnostic de performance énergétique n° 2506E2214307K, établi le 18 mars 2025, donne la classe B/A. Les autorisations d'urbanisme couvrent le reste des travaux : l'extension de 96,00 m² de plancher (PC 006 121 23 X 0027 accordé le 10 juillet 2023, DAACT du 26 novembre 2024) et la piscine avec sa terrasse (DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024). Cette valeur sert de référence aux corrections d'état de la grille : les comparables n° 1 et n° 2, vendus après une rénovation ou une reconstruction complète, ne portent aucune correction d'état ; les n° 3 et n° 4, aux intérieurs datés, sont relevés de +3 % et +2 %. |
| Urbanisme | Le zonage ne réduit aucune des valeurs retenues. La parcelle XX 14 est classée en zone UDa — résidentiel, faible densité — et l'usage d'habitation de la villa y est conforme. Une seule servitude s'applique, l'enveloppe de site protégé qui couvre la presqu'île ; aucun plan de prévention des risques ne porte sur la parcelle. Le bâtiment est inscrit au registre topographique depuis 1972 : 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, deux niveaux. Les autorisations principales sont en règle : extension PC 006 121 23 X 0027 accordée le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher, DAACT déclarée le 26 novembre 2024, piscine et terrasse autorisées par le DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024. Deux annexes, le pavillon de piscine et l'abri de jardin, ne figurent sur aucune autorisation ; ce point est relevé aux sections I·b et I·c. |
| Frais d'acquisition | La valeur d'acquisition actualisée portée au tableau récapitulatif est de 16 610 000 € au 29 août 2026. Le bien a été acquis le 14 avril 2023 pour 13 800 000 €, dans un état à rénover. Ce prix est ensuite actualisé jusqu'à la date de valeur avec les mouvements annuels mesurés dans la commune sur les biens vendus deux fois (−5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024, +18,2 % en 2025), puis avec un taux porté de +3,0 % pour 2026 ; ce taux de 2026 est une hypothèse, le registre des actes s'arrêtant au 31 décembre 2025. Cette ligne reste inférieure à la fourchette conclue (17 200 000 € à 19 000 000 €, valeur centrale 18 000 000 €) parce qu'elle reflète la maison telle qu'elle était en avril 2023, avant les travaux. Depuis l'achat, le bien a reçu une extension de 96,00 m² de plancher (PC 006 121 23 X 0027 du 10 juillet 2023), une piscine et sa terrasse (DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024) et une reconstruction intérieure complète en 2023–2024. La valeur d'acquisition actualisée sert de repère de bas de fourchette ; elle ne remplace pas la valeur de marché conclue. |
| Date de valeur | 29 août 2026 |
| Valeurs | 17 200 000 € – 18 000 000 € – 19 000 000 € · Vente ordinaire, 6–9 mois |
Synthèse de valeur
La conclusion d'abord ; chaque chiffre est établi aux sections IV–VI ci-dessous
La lecture qualitative derrière la grille — énoncée simplement, à la manière d'un rapport d'expertise
- La vue sur la mer est le premier facteur de prix : le bien offre une vue dégagée à l'est, la vente de première ligne du 26 ch. des Embruns (parcelle XX 0042, 16 900 000 € le 19 septembre 2024) est corrigée de -6 % pour une position supérieure, et la maison sans vue de la mer du 18 montée des Goélands (parcelle XX 0027, 9 700 000 € le 3 octobre 2024) se situe au bas de la gamme du domaine.
- Le terrain est un facteur de prix distinct : la parcelle XX 14 couvre 3 640 m² en zone UDa, et les corrections de terrain sur la grille vont de -4 % pour la parcelle XX 0018 (4 140 m², vendue 14 300 000 € le 9 février 2024) à +5 % pour la parcelle XX 0055 (2 480 m², vendue 12 400 000 € le 30 juin 2023).
- La surface habitable est un facteur de prix direct : le bien certifie 412,60 m² habitables au mesurage du 2 juillet 2026, avec 74,30 m² d'annexes pondérées (480 m² commercialisés), et la parcelle XX 0031, mieux placée mais plus petite avec 352 m² d'enveloppe, est corrigée de +5 % pour l'échelle après sa vente à 15 750 000 € le 16 mai 2025.
- L'état après travaux explique l'écart avec le prix d'achat : achetée à rénover 13 800 000 € le 14 avril 2023 (valeur reportée 16 610 000 € à la date de valeur), la villa a été entièrement reconstruite à l'intérieur en 2023–2024, étendue de 96,00 m² de plancher (PC 006 121 23 X 0027 du 10 juillet 2023, DAACT du 26 novembre 2024) et dotée de la piscine du DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 ; à la visite du 20 août 2026, notre agence a constaté un état comme neuf, avec un DPE de classe B/A (2506E2214307K du 18 mars 2025).
- Le marché des maisons au-dessus de 8 000 000 € est réel et mesuré jusqu'au 31 décembre 2025 : le fichier des actes DGFiP (DVF) de Saint-Jean-Cap-Ferrat compte 55 ventes au-dessus de 8 000 000 € et 39 au-dessus de 12 000 000 € entre 2019 et 2025, chaque vente comptée une fois, avec des mouvements annuels mesurés de -5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +18,2 % en 2025 sur une base mince de 24 parcelles vendues deux fois (mouvement mesurable pour 2023, 2024 et 2025 seulement) ; l'année 2026 est reportée à +3,0 %, par hypothèse annoncée.
- Deux annexes sont dépourvues d'autorisation: le pavillon de piscine et l'abri de jardin, constatés à la visite de notre agence du 20 août 2026, ne figurent sur aucune autorisation du dossier ; la réserve notariale qui les nomme est imprimée en section VII.
- Une servitude de passage porte sur la limite nord: ce droit de passage sur la parcelle XX 14 a été vérifié sur titre lors de la visite du 20 août 2026.
- Un périmètre de site protégé couvre la presqu'île: il encadre les travaux extérieurs possibles sur la parcelle ; en revanche, aucun plan de prévention des risques ne s'applique à la parcelle.
- La base de marché est mince: seulement 24 biens de la commune ont été vendus deux fois entre 2019 et le 31 décembre 2025, un mouvement annuel des prix n'est mesurable que pour 2023 (-5,3 %), 2024 (+3,9 %) et 2025 (+18,2 %), et le taux de 2026 (+3,0 %) est une hypothèse portée, non une mesure.
- La régularisation du pavillon de piscine et de l'abri de jardin améliorerait le dossier de vente : ces deux structures, constatées lors de la visite de notre agence du 20 août 2026, ne figurent sur aucune autorisation au dossier ; une déclaration préalable de régularisation les inscrirait au titre de propriété et lèverait la réserve notariale qui les nomme en section VII.
- Des ventes publiées en 2026 à Saint-Jean-Cap-Ferrat confirmeraient le taux porté pour 2026 : le registre des actes (DVF) couvre la période jusqu'au 31 décembre 2025, et le taux de 3,0 % appliqué pour porter les prix à la date de valeur est une hypothèse déclarée, non une mesure ; les mouvements mesurés sont de −5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +18,2 % en 2025, sur une base mince de 24 parcelles de la commune vendues deux fois, avec une médiane annuelle mesurable pour 2023, 2024 et 2025 seulement.
- L'affichage des surfaces certifiées améliorerait la commercialisation : le mesurage du 2 juillet 2026 certifie 412,60 m² habitables et 74,30 m² d'annexes pondérées ; la surface de vie de 480 m² retenue pour la commercialisation devrait être présentée avec ces deux chiffres, afin que l'acquéreur dispose des mêmes mesures que le dossier lors de ses vérifications.
- Le pavillon de piscine et l'abri de jardin n'ont aucune autorisation : repérés à la visite de notre agence du 20 août 2026, ils ne figurent sur aucun titre du dossier — le PC 006 121 23 X 0027 du 10 juillet 2023 porte 96,00 m² de plancher et le DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 ne couvre que la piscine et sa terrasse ; un acheteur peut demander une retenue de prix ou conditionner la vente à leur régularisation, ce qui ferait baisser le prix net réalisé sous la fourchette conclue.
- Le taux de marché porté sur 2026 est une hypothèse, non une mesure : le registre DGFiP s'arrête au 31 décembre 2025 et les +3,0 % appliqués à la date de valeur reposent sur une base mince — 24 ventes d'une même parcelle dans la commune, avec une médiane annuelle mesurable seulement pour 2023 (−5,3 %), 2024 (+3,9 %) et 2025 (+18,2 %) ; si le marché 2026 baisse comme il a baissé en 2023, chaque comparable reporté et la conclusion baissent avec lui.
- La vue mer du sujet passe par-dessus la voie et les toits : le comparable n° 1 (XX 0042, 26 ch. des Embruns), en front de mer direct sur 5 100 m² et vendu 16 900 000 € le 19 septembre 2024, n'est ajusté que de −6 % sur la position et la vue mer ; si le marché paie l'écart entre un front de mer direct et une ligne surélevée sur les toits plus cher que cette grille, sa valeur ajustée de 18 110 000 € baisse, et la moyenne pondérée des valeurs ajustées (18 034 000 €) passe sous la valeur centrale de 18 000 000 €.
I. — Le bien estimé, « le Clos des Embruns » : la parcelle, la construction, les surfaces et les autorisations d'urbanisme
Cet avis repose sur l'acte d'acquisition du 14 avril 2023 et le titre de propriété, le permis de construire PC 006 121 23 X 0027 accordé le 10 juillet 2023 et son DAACT du 26 novembre 2024, la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024, le diagnostic de performance énergétique 2506E2214307K du 18 mars 2025, le mesurage du 2 juillet 2026, le fichier des actes DGFiP (DVF) de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat clos le 31 décembre 2025, le registre topographique et la visite de notre agence du 20 août 2026.
Le bien estimé est une villa située au 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes), sur la parcelle cadastrale XX 14, dans le Clos des Embruns, un domaine de treize lots sur le versant est de la presqu'île : une seule voie le sépare de l'eau. Le terrain couvre 3 640 m² en zone UDa (résidentiel, faible densité).
La parcelle est soumise au périmètre de site protégé qui couvre la presqu'île ; aucun plan de prévention des risques ne la concerne. Le registre topographique y recense une seule construction, inscrite depuis 1972 : 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, deux niveaux. L'acte de référence est la vente du 14 avril 2023, au prix de 13 800 000 €.
Ce prix s'établit à 16 610 000 € ramené à la date de valeur du 29 août 2026. La villa a été achetée à rénover ; les travaux décrits ci-dessous expliquent l'écart entre ce montant et la valeur conclue. Les autorisations d'urbanisme enregistrées sont les suivantes. Le permis de construire PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023, porte sur une extension de 96,00 m² de plancher ; la DAACT est datée du 26 novembre 2024.
La déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 couvre la piscine et sa terrasse. La rénovation intérieure complète de 2023–2024 ne nécessitait aucun permis. Le pavillon de piscine et l'abri de jardin existent en revanche sans autorisation enregistrée ; ils ont été constatés lors de la visite, et la réserve notariale les visant figure en section VII.
Le mesurage du 2 juillet 2026 certifie 412,60 m² de surface habitable et 74,30 m² d'annexes pondérées, soit 480 m² de surface habitable commercialisée. La villa compte six chambres et six salles de bains. Ses équipements comprennent une piscine chauffée de 15 × 5 m, un pavillon de piscine, un abri de jardin et un garage pour trois voitures.
La vue mer est ouverte à l'est, par-dessus la voie et les toits du bord de mer. Le diagnostic de performance énergétique 2506E2214307K du 18 mars 2025 classe le bien B/A. Notre agence a visité la villa le 20 août 2026. Son état est comme neuf après la rénovation intérieure complète de 2023–2024. Une servitude de passage greffe la limite nord ; notre agence l'a vérifiée sur les titres de propriété.
La pleine propriété est présumée, et le bien est présumé libre de toute occupation. Trois lots du domaine appartiennent à des sociétés, et leurs mutations se sont faites par cession de parts, non par vente d'immeuble. Le lot S1 (parcelle XX 0006) est détenu depuis 05/2007 ; ses parts ont été cédées en 10/2019 à un prix nominal dans l'acte, qui fait apparaître une société familiale.
Le lot S2 (parcelle XX 0021) est détenu depuis 07/2013 ; ses parts ont été cédées en 03/2022 pour 2 940 000 €, et l'acte fait apparaître un bloc. Le lot S3 (parcelle XX 0023) est détenu depuis 02/2011 ; ses parts ont été cédées en 09/2024 pour 1 150 000 €, et l'acte fait apparaître une holding.
Ces opérations ne figurent pas comme des ventes de maisons dans le registre des actes. La parcelle XX 14, au 14 chemin des Embruns dans le domaine le Clos des Embruns, compte une seule construction au registre topographique depuis 1972 : 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, deux niveaux. Elle a été vendue le 14 avril 2023 pour 13 800 000 €, à l'état à rénover.
Trois chantiers ont suivi. Le permis de construire PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023, a autorisé une extension de 96,00 m² de surface de plancher, déclarée achevée le 26 novembre 2024 (DAACT). La déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 porte sur la piscine et sa terrasse.
La rénovation intérieure complète, menée de 2023 à 2024, n'exigeait aucun permis. Le pavillon de piscine et le local de jardin, relevés lors de la visite de notre agence, ne figurent sur aucune autorisation enregistrée. Le mesurage certifié du 2 juillet 2026 retient 412,60 m² habitables et 74,30 m² d'annexes pondérées ; la villa est annoncée à la vente sur 480 m².
Permis et situation administrative — registres de permis ouverts vérifiés en direct à la construction · les éléments issus de documents au dossier sont signalés comme tels · valeurs de spécimen
| Date | Référence | Objet | Statut | Source |
|---|---|---|---|---|
| 2023-07-10 | PC 006 121 23 X 0027 | Extension et restructuration intérieure | autorisé le 10 juillet 2023 · achevé le 26 novembre 2024 | ligne de spécimen — un rapport remis lit le registre ouvert en direct |
| 2024-03-08 | DP 006 121 24 X 0061 | Piscine et terrasse | autorisé le 8 mars 2024 | ligne de spécimen — un rapport remis lit le registre ouvert en direct |
Les autorisations du dossier couvrent les travaux déclarés : le PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher, est déclaré achevé depuis le 26 novembre 2024 (DAACT) ; le DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 porte sur la piscine et sa terrasse ; la rénovation intérieure complète de 2023–2024 n'exigeait aucun permis. Le pavillon de piscine et la remise de jardin, constatés lors de la visite de notre agence du 20 août 2026, ne figurent sur aucune autorisation ; ce point est énoncé aux sections I·b et I·c, et la réserve notariée les nommant figure en section VII.
I·b · Constructions et autorisations — le rapprochement
Deux autorisations figurent au dossier d'urbanisme de la parcelle XX 14 : le permis de construire PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher d'extension et déclaré achevé le 26 novembre 2024 par DAACT, et la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024, qui porte sur la piscine et sa terrasse. La reconstruction intérieure complète menée en 2023–2024 n'exigeait pas de permis. Enfin, le pavillon de piscine et l'abri de jardin, relevés lors de la visite de notre agence le 20 août 2026, ne font l'objet d'aucune autorisation au dossier ; la réserve notariale qui les nomme figure en section VII.
Ce qui y est bâti — emprises et hauteurs telles qu'un rapport remis les lit dans le registre topographique
| Emprise m² | Hauteur m | Niveaux | Relevé depuis |
|---|---|---|---|
| 265 | 7,9 | 2 | 1972 |
Les constructions déclarées concordent avec la chaîne des autorisations ; deux annexes n'en ont aucune. Le registre topographique mentionne une seule construction sur la parcelle XX 14 : 265 m² d'emprise, 7,9 m de hauteur, deux niveaux, inscrite depuis 1972. Le permis de construire PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023, a ajouté 96,00 m² de surface de plancher, et la DAACT du 26 novembre 2024 atteste l'achèvement de ces travaux.
La réfection intérieure complète de 2023–2024 ne nécessitait aucun permis. La piscine et sa terrasse sont couvertes par la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024. Le pavillon de piscine et l'abri de jardin, constatés lors de la visite de notre agence du 20 août 2026, ne figurent en revanche sur aucune autorisation au dossier.
Ce constat est repris en section I·c ; la réserve notariée qui les nomme est imprimée en section VII. La surface de plancher et la surface habitable sont deux unités différentes. La surface de plancher est l'unité des autorisations d'urbanisme : elle additionne les surfaces closes et couvertes de la construction et sert au contrôle des permis.
La surface habitable certifiée résulte du mesurage du 2 juillet 2026 : 412,60 m², auxquels s'ajoutent 74,30 m² d'annexes pondérées, comptées séparément. Le « 480 m² » repris dans la commercialisation dépasse la surface habitable certifiée et ne doit pas être confondu avec elle ; le présent avis retient les 412,60 m² certifiés.
I·c · La situation juridique des constructions
Le pavillon de piscine et l'abri de jardin ne sont couverts par aucune autorisation. Notre agence les a relevés lors de la visite du 20 août 2026 ; aucune autorisation ne figure au dossier pour ces deux annexes. Les autres travaux sont documentés : l'extension repose sur le permis de construire PC 006 121 23 X 0027 accordé le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher, déclaré achevé le 26 novembre 2024 (DAACT) ; la piscine et sa terrasse sur la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 ; la refonte intérieure complète de 2023–2024 ne requérait aucun permis. Le registre topographique ne porte qu'une construction : 265 m² d'emprise, 7,9 m de hauteur, deux niveaux, inscrite depuis 1972. Le DPE 2506E2214307K du 18 mars 2025 classe le bien B/A. La parcelle XX 14, en zone UDa, relève de l'enveloppe de site protégé de la presqu'île ; aucun plan de prévention des risques ne la concerne. La réserve notariale visant les deux annexes est imprimée en section VII.
Les autorisations de la villa et de la piscine sont complètes et déclarées achevées ; rien n'est engagé contre le bien, à l'exception de deux annexes construites sans autorisation : le pavillon de piscine et l'abri de jardin. Le permis de construire PC 006 121 23 X 0027, accordé le 10 juillet 2023 pour 96,00 m² de plancher, a été déclaré achevé le 26 novembre 2024 (DAACT).
La déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 couvre la piscine et sa terrasse. La refonte intérieure complète menée en 2023–2024 n'exigeait aucune autorisation ; ce n'est pas une irrégularité. Le registre topographique porte une seule construction sur la parcelle XX 14 : 265 m² d'emprise, 7,9 m de hauteur, deux niveaux, inscrite depuis 1972.
Le pavillon de piscine et l'abri de jardin, constatés lors de la visite de notre agence du 20 août 2026, ne figurent sur aucune autorisation. La réserve notariale qui les nomme figure en section VII.
Par ailleurs, aucune procédure n'est ouverte contre la parcelle : elle n'est couverte par aucun plan de prévention des risques, l'enveloppe de site protégé de la presqu'île s'applique à l'ensemble des terrains et non à ce bien seul, le droit de passage sur la limite nord a été vérifié sur titre, et le DPE n° 2506E2214307K du 18 mars 2025, classe B/A, est en cours de validité.
À la date du 29 août 2026, les valeurs conclues — de 17 200 000 € à 19 000 000 €, valeur centrale 18 000 000 € — portent sur une villa autorisée et achevée conformément à ses permis. Les deux annexes sans autorisation ne modifient pas ces montants : ce sont des constructions légères, régularisables par une simple déclaration préalable, et la réserve notariale de la section VII en fixe le traitement lors de la vente.
II · Urbanisme — lu en direct
La zone d'urbanisme, les servitudes et les risques ne contredisent pas la chaîne des autorisations. Le seul point que cette chaîne ne couvre pas est l'absence d'autorisation de deux annexes, le pavillon de piscine et l'abri de jardin, relevés lors de la visite du 20 août 2026. Le plan local d'urbanisme classe la parcelle XX 14 en zone UDa, résidentielle, de faible densité. Dans cette zone, l'extension a été autorisée par le permis de construire PC 006 121 23 X 0027 du 10 juillet 2023, pour 96,00 m² de surface de plancher, et déclarée achevée et conforme par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) du 26 novembre 2024. La piscine et sa terrasse relèvent de la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024. La reconstruction intérieure menée en 2023–2024 ne requérait aucun permis. Le registre topographique mentionne une seule construction sur la parcelle, inscrite depuis 1972 : 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, deux niveaux. Une seule servitude d'urbanisme s'applique : le périmètre de site protégé qui couvre la presqu'île. Les deux autorisations ont été délivrées alors que ce périmètre était déjà en vigueur ; il ne fait pas obstacle aux travaux réalisés. Une servitude de passage porte sur la limite nord de la parcelle ; notre agence l'a vérifiée au titre lors de la visite du 20 août 2026. Elle régit l'accès et ne touche ni les volumes construits ni les autorisations. Aucun plan de prévention des risques ne s'applique à la parcelle. L'état des risques établi pour l'adresse recense huit aléas : feu de forêt, radon, retrait-gonflement des argiles, séisme, risque côtier, remontée de nappe, inondation et mouvement de terrain. Aucun de ces aléas ne remet en cause le permis ou la déclaration délivrés. Le pavillon de piscine et l'abri de jardin ne figurent dans aucune autorisation. C'est une autorisation manquante, non une contradiction avec la zone, la servitude ou les permis accordés. Les sections I·b et I·c constatent ce point ; la réserve notariale qui nomme ces deux annexes est imprimée en section VII.
Risques et environnement — lus en direct — Rapport GéoRisques à l'adresse exacte · couche bâtie nationale · les éléments au grain communal sont signalés · valeurs de spécimen
| Risque | À l'adresse | Commune |
|---|---|---|
| Feu de forêt | Risque Existant | Risque Existant |
| Radon | Risque Existant - faible | Risque Existant - faible |
| Retrait-gonflement des argiles | Risque Existant - modéré | Risque Existant - modéré |
| Sismicité | Risque Existant - modéré | Risque Existant - modéré |
| Risques côtiers | Risque non Connu | Risque Existant |
| Remontée de nappe | Risque non Connu | Risque Existant |
| Inondation | Risque non Connu | Risque Existant |
| Mouvements de terrain | Risque Existant | Risque Existant |
Le diagnostic de performance énergétique de l'adresse est le DPE n° 2506E2214307K du 18 mars 2025, de classe B/A ; la surface qui gouverne le présent avis est la surface habitable certifiée de 412,60 m², mesurée le 2 juillet 2026, et non la surface de 480 m² retenue pour la commercialisation.
III · Méthode
Notre agence conclut à une valeur vénale de 18 000 000 € au 29 août 2026, dans une fourchette de 17 200 000 € à 19 000 000 €, avec une confiance d'environ 70 %. Cette conclusion repose sur quatre ventes de maisons réalisées dans le Clos des Embruns entre le 30 juin 2023 et le 16 mai 2025, toutes à moins de 210 mètres de la villa. Chaque prix de vente est d'abord reporté à la date de valeur ; pour 2026, notre agence applique une hausse portée de 3,0 %, une hypothèse déclarée, car le registre des ventes s'arrête au 31 décembre 2025. Chaque valeur est ensuite ajustée sur quatre facteurs : la position et la vue mer, le terrain, la superficie habitable et l'état. Les quatre résultats se situent entre 17 770 000 € et 18 170 000 €, avec une moyenne pondérée de 18 034 000 €. La valeur centrale représente 43 626 € par m² de surface habitable certifiée, chiffre indicatif. Elle suppose une commercialisation ordonnée de six à neuf mois et une villa libre de toute occupation.
La valeur de marché estimée est le prix le plus probable d'une vente conclue à la date du 29 août 2026, entre un vendeur et un acheteur bien informés, aucun des deux n'étant contraint, dans le cadre d'une commercialisation ordinaire de six à neuf mois et d'un bien libre de toute occupation. Tel est le sens de la valeur retenue dans cet avis de valeur.
La population de comparaison vient du registre des actes (DVF) de la DGFiP pour la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, type Maison, de 2019 au 31 décembre 2025, chaque vente comptée une seule fois. Sur cette période, 168 ventes dépassent 1 M€, 132 dépassent 3 M€, 55 dépassent 8 M€ et 39 dépassent 12 M€. La population est arrêtée au palier de 8 000 000 € et plus, celui où se situe la villa : 5 ventes en 2019, 4 en 2020, 11 en 2021, 14 en 2022, 5 en 2023, 7 en 2024 et 9 en 2025.
Chaque prix de vente est ensuite ramené à la date de valeur. La base de mesure des mouvements de prix est petite : sur ce palier, vingt-quatre parcelles seulement ont été vendues deux fois, un effectif trop petit pour mesurer une médiane chaque année, et seules les années 2023, 2024 et 2025 sont mesurées. Les variations médianes annuelles ressortent à −5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +18,2 % en 2025.
Le registre s'arrête au 31 décembre 2025 ; pour 2026, un taux reporté unique de +3,0 % est appliqué. C'est une hypothèse énoncée, pas une mesure. Les quatre ventes de la grille datent toutes des années mesurées ; seul le report sur 2026 repose sur l'hypothèse. La comparaison se fait sur le prix entier de chaque maison, et non au mètre carré.
Sur ce segment, le terrain, la position, la vue et l'état font varier le prix davantage que la surface, et le prix au mètre carré change trop d'une vente à l'autre pour servir de base. La surface reste utilisée comme facteur d'ajustement, et le prix au mètre carré n'est indiqué qu'à titre de contrôle. Quatre ventes du palier, toutes entre 67 m et 209 m de la villa, servent de comparables.
Les ajustements portent sur quatre facteurs : position et vue mer, terrain, surface habitable, état. « Néant » signifie qu'aucun ajustement n'a été jugé utile sur ce facteur. XX 0042, 26 ch. des Embruns, à 138 m : 480 m² sur deux niveaux, inscrite au registre du bâti depuis 1961, terrain de 5 100 m², rénovée entièrement peu avant la vente. Vendue 16 900 000 € le 19 septembre 2024, prix reporté à 20 580 000 € à la date de valeur.
Ajustement net de −12 % (position et vue mer −6 %, terrain −2 %, surface habitable −4 %, état néant) : sa position en front de mer, son terrain et sa surface sont supérieurs à ceux de la villa. Valeur ajustée : 18 110 000 €, poids 30 %. XX 0031, 7 ch. du Vieux Fanal, à 88 m : 352 m² sur deux niveaux, registre du bâti depuis 1968, terrain de 3 150 m², reconstruite puis revendue en mai 2025.
Vendue 15 750 000 € le 16 mai 2025, prix reporté à 17 810 000 €. Ajustement net de +2 % (position et vue mer −3 %, terrain néant, surface habitable +5 %, état néant) : sa position en bord de calanque est meilleure que la position surélevée de la villa, mais sa surface habitable est nettement plus petite. Valeur ajustée : 18 170 000 €, poids 30 %. XX 0055, 9 montée des Goélands, à 209 m : 295 m² sur deux niveaux, registre du bâti depuis 1974, terrain de 2 480 m², rénovée en 2012 et datée à la vente, avec une vue mer partielle seulement.
Vendue 12 400 000 € le 30 juin 2023, prix reporté à 15 060 000 €. Ajustement net de +18 %, à la hausse sur les quatre facteurs (position et vue mer +4 %, terrain +5 %, surface habitable +6 %, état +3 %) : elle est inférieure à la villa sur chaque facteur. Valeur ajustée : 17 770 000 €, poids 20 %. XX 0018, 31 ch. du Vieux Fanal, à 67 m : 410 m² sur deux niveaux, construction de 2011, registre du bâti depuis 2011, terrain de 4 140 m², vue mer partielle, bon état mais daté.
Vendue 14 300 000 € le 9 février 2024, prix reporté à 17 800 000 €. Ajustement net de +1 % (position et vue mer +3 %, terrain −4 %, surface habitable néant, état +2 %) : un terrain plus grand contre une vue moindre et un intérieur plus ancien. Valeur ajustée : 17 980 000 €, poids 20 %. Le poids de chaque vente suit sa ressemblance avec la villa : position, date et caractéristiques. La moyenne pondérée des quatre valeurs ajustées ressort à 18 034 000 €, sur une fourchette de 17 770 000 € à 18 170 000 €.
IV · Le marché de Saint-Jean-Cap-Ferrat à 8 M€ et plus
Depuis 2019, 168 maisons se sont vendues au-delà de 1 000 000 € à Saint-Jean-Cap-Ferrat : 132 au-delà de 3 000 000 €, 55 au-delà de 8 000 000 € et 39 au-delà de 12 000 000 €. Tous les chiffres de cette section proviennent du registre des actes de la DGFiP (DVF), commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, type Maison, de 2019 au 31 décembre 2025 ; chaque vente y est comptée une seule fois. Les variations de prix mesurées sur les biens vendus deux fois sont de -5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +18,2 % en 2025. Cette base est mince : 24 parcelles vendues deux fois dans la commune, et seules les années 2023, 2024 et 2025 ont une médiane mesurable. Pour 2026, notre agence retient une hypothèse de +3,0 % ; le registre s'arrête au 31 décembre 2025 et aucune donnée de 2026 n'est mesurée. Les quatre ventes comparables retenues dans cet avis datent toutes de la période mesurée, de 2023 à 2025.
Le registre des actes de la DGFiP (fichier DVF) recense, pour la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et le type Maison, 55 ventes à 8 000 000 € ou plus entre 2019 et le 31 décembre 2025, chaque vente étant comptée une seule fois. Sur la même période, la commune enregistre 168 ventes au-dessus de 1 000 000 €, 132 au-dessus de 3 000 000 € et 39 au-dessus de 12 000 000 €.
Le présent avis de valeur retient 8 000 000 € comme borne basse de la bande de marché. Par année, les ventes à 8 000 000 € ou plus se répartissent ainsi : 5 en 2019, 4 en 2020, 11 en 2021, 14 en 2022, 5 en 2023, 7 en 2024 et 9 en 2025.
Des maisons se sont donc vendues à ce niveau chaque année, au moins quatre par an, mais en nombre irrégulier : le maximum est de 14 ventes en 2022 et le minimum de 4 en 2020, et les trois dernières années donnent 5, 7 puis 9 ventes. Les mouvements de prix sont mesurés sur les maisons vendues deux fois. Dans cette commune, seules 24 parcelles ont été vendues deux fois sur la période. Cette base est
V · Comparables — acte par acte
La valeur centrale retenue pour le Clos des Embruns est de 18 000 000 € au 29 août 2026, dans une fourchette de 17 200 000 € à 19 000 000 €, avec une confiance d'environ 70 %. Cette valeur repose sur quatre ventes de maisons du même domaine, conclues entre 2023 et 2025. Chaque prix est d'abord corrigé dans le temps jusqu'à la date de valeur : les taux de 2023 à 2025 sont mesurés sur les actes déposés à Saint-Jean-Cap-Ferrat, et pour 2026 le taux porté de +3,0 % est une hypothèse annoncée, le fichier des actes s'arrêtant au 31 décembre 2025. Chaque vente est ensuite corrigée sur quatre facteurs : position et vue mer, terrain, surface habitable, état. Les quatre valeurs corrigées vont de 17 770 000 € à 18 170 000 €, pour une moyenne pondérée de 18 034 000 €. La valeur vaut pour une vente en l'état, dans une commercialisation ordinaire de 6 à 9 mois, bien libre de toute occupation ; elle correspond à 43 626 € par m² de surface habitable certifiée, à titre indicatif.
| Comparable | Prix | Terrain m² | Bâti registre m² | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Comparables de grille | ||||
| 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns2024-09-19 | 16 900 000 € | 5 100 | 300 | La parcelle XX 0042, au 26 chemin des Embruns à 138 m du sujet, s'est vendue le 19 septembre 2024 pour 16 900 000 € : c'est la villa en première ligne de mer du domaine, avec 480 m² d'enveloppe sur deux niveaux, une emprise inscrite de 300 m² au registre des bâtiments depuis 1961 et un terrain de 5 100 m², vendue peu après une rénovation complète ; reportée à la date de valeur, elle vaut 20 580 000 €. Cette villa est supérieure au sujet par la position et la vue mer (-6 %), le terrain (-2 %) et la surface habitable (-4 %), et aucun écart d'état ne demande correction, ce qui donne une correction nette de -12 %, une valeur ajustée de 18 110 000 € et une pondération de 30 % dans la moyenne. |
| 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal2025-05-16 | 15 750 000 € | 3 150 | 268 | La vente la plus récente du domaine est celle de la parcelle XX 0031, au 7 ch. du Vieux Fanal à 88 m du sujet : une maison reconstruite puis revendue le 16 mai 2025 pour 15 750 000 €, avec 352 m² d'enveloppe sur deux niveaux inscrite au registre des bâtiments depuis 1968, sur un terrain de 3 150 m², en bord de calanque — une position meilleure que la position surélevée du sujet, mais une surface habitable nettement plus petite. Rapportée à la date de valeur à 17 810 000 €, cette vente reçoit un ajustement net de +2 % (-3 % pour la position et la vue sur mer, +5 % pour la surface habitable, aucun ajustement pour le terrain ni pour l'état) et ressort à 18 170 000 €, la valeur ajustée la plus haute de la grille, retenue avec un poids de 30 % dans la moyenne pondérée. |
| 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands2023-06-30 | 12 400 000 € | 2 480 | 214 | La parcelle XX 0055, 9 montée des Goélands, sur la voie intérieure du domaine à 209 m du sujet, s'est vendue le 30 juin 2023 pour 12 400 000 € : une maison de 295 m² d'enveloppe sur deux niveaux, inscrite au registre des constructions depuis 1974, sur un terrain de 2 480 m², rénovée en 2012 et datée à la vente, avec une vue mer filtrée. Actualisée à la date de valeur, cette vente vaut 15 060 000 € ; la maison est inférieure au sujet sur les quatre facteurs (position et vue mer, terrain, surface habitable, état) et la correction la relève de +4 %, +5 %, +6 % et +3 %, soit +18 % au total, pour une valeur ajustée de 17 770 000 € qui entre dans la moyenne pondérée des comparables avec un poids de 20 %. |
| 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal2024-02-09 | 14 300 000 € | 4 140 | 285 | La vente XX 0018, au 31 ch. du Vieux Fanal, porte sur une enveloppe de 410 m² sur deux niveaux, inscrite au registre des bâtiments depuis 2011, sur un terrain de 4 140 m² avec une vue mer partielle ; le 9 février 2024, la maison s'est vendue 14 300 000 € en bon état mais avec un intérieur daté, soit 17 800 000 € rapportés à la date de valeur. C'est le comparable le plus proche du sujet, à 67 m et par la surface (aucune correction d'échelle habitable) : son terrain plus grand retire 4 %, sa vue moins ouverte et son état plus ancien ajoutent 3 % et 2 %, d'où une correction nette de +1 %, une valeur ajustée de 17 980 000 € et une pondération de 20 % dans la moyenne des valeurs ajustées. |
| Contexte — hors grille | ||||
| – · XX 0014 — the subject's own file leg2023-04-14 | 13 800 000 € | 3 640 | — | La vente XX 0014 du 14 avril 2023, à 13 800 000 € pour 3 640 m², est l'acquisition du bien lui-même, avant l'extension de 96,00 m² de plancher, les travaux de piscine de 2024 et la réfection complète de l'intérieur. Elle n'entre pas dans la grille des comparables : notre agence la retient comme point d'étalonnage, son prix porté à la date de valeur étant de 16 610 000 €, et l'écart jusqu'à la valeur conclue de 18 000 000 € s'explique par les travaux réalisés depuis l'achat — la villa avait été achetée à rénover — et par l'évolution du marché de la commune. |
| – · XX 0009 — 2 ch. des Embruns2025-07-11 | 24 500 000 € | 6 900 | — | La villa du 2 ch. des Embruns (parcelle XX 0009) s'est vendue 24 500 000 € le 11 juillet 2025, sur 6 900 m² de terrain à l'angle du domaine, directement sur l'eau ouverte ; c'est la vente la plus chère du tableau. Elle n'entre pas dans la grille et ne change pas la valeur conclue : son terrain vaut près du double de celui du sujet (3 640 m²) et sa position sur l'eau dépasse celle du Clos des Embruns, qui n'en est séparé que par le chemin ; elle situe seulement le prix le plus haut du chemin, au-delà de la fourchette conclue (17 200 000 € à 19 000 000 €). |
| – · XX 0027 — 18 montée des Goélands2024-10-03 | 9 700 000 € | 2 150 | — | La parcelle XX 0027, au 18 montée des Goélands, s'est vendue le 3 octobre 2024 pour 9 700 000 € : une maison de 260 m² construite en 1996, jamais rénovée et sans vue mer, sur un terrain de 2 150 m². Cette vente n'entre pas dans la grille des quatre comparables ; elle situe le bas des prix du domaine, et son écart avec le sujet, dont l'intérieur a été entièrement reconstruit en 2023–2024 et qui dispose d'une vue mer dégagée, montre l'effet de l'état et de la vue sur les prix. |
V·b · Transferts de propriété en société non enregistrés au registre des actes DVF
À Saint-Jean-Cap-Ferrat, les mouvements de prix des maisons sont mesurés sur les biens vendus deux fois : −5,3 % en 2023, +3,9 % en 2024, +18,2 % en 2025. La commune ne compte que 24 biens vendus deux fois entre 2019 et le 31 décembre 2025 ; c'est peu, et aucune médiane annuelle n'est mesurable avant 2023. Sur la même période, le registre des actes (DVF, DGFiP), chaque vente comptée une seule fois, enregistre 168 ventes au-dessus de 1 000 000 €, dont 55 au-dessus du seuil de 8 000 000 € retenu pour la grille et 39 au-dessus de 12 000 000 €. Les quatre ventes comparables retenues datent toutes de ces années mesurées. Pour 2026, notre agence retient +3,0 % jusqu'à la date de valeur du 29 août 2026 : c'est une hypothèse annoncée, le registre s'arrêtant au 31 décembre 2025 — aucun chiffre de 2026 n'est mesuré.
La villa estimée est détenue en pleine propriété, et non par une société. Elle a été acquise le 14 avril 2023 par acte publié, pour 13 800 000 €. Le mécanisme décrit ci-dessous ne la concerne pas, et rien de cette section n'entre dans les chiffres de l'avis. Lorsqu'une villa appartient à une société civile immobilière, l'acquéreur peut acheter les parts de la société au lieu d'acheter l'immeuble lui-même.
La société reste propriétaire du bien ; seul l'associé change. Aucun acte de vente immobilière n'est publié, et le registre des actes de la DGFiP (DVF) n'enregistre aucun prix : ces ventes n'apparaissent dans aucune statistique de marché.
Notre agence a lu les actes de cession de trois lots de la presqu'île passés par ce mécanisme : — XX 0006, détenu en société depuis mai 2007 : les parts ont été cédées en octobre 2019 à un prix nominal ; l'acte fait apparaître une transmission familiale. — XX 0021, détenu en société depuis juillet 2013 : les parts ont été cédées en mars 2022 pour 2 940 000 € ; l'acte fait apparaître une vente en bloc. — XX 0023, détenu en société depuis février 2011 : les parts ont été cédées en septembre 2024 pour 1 150 000 € ; l'acte fait apparaître une holding comme acquéreur.
Ces trois transactions sont réelles, mais leurs prix ne figurent dans aucun registre. Notre agence ne les utilise ni comme comparables ni comme corrections : les valeurs conclues dans cet avis reposent uniquement sur les ventes immobilières publiées.
| Repère | Lot | Détenteur | Détenu depuis | Vente de parts au registre | Prix dans l'acte | Ce que montre l'acte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S1 | XX 6 | une société civile | 05/2007 | 10/2019 | nominal — 10 EUR la part | transmission familiale (nue-propriété, valeur nominale) |
| S2 | XX 21 | une SCI | 07/2013 | 03/2022 | 2 940 000 € | cession d'un bloc de parts, prix énoncé dans l'acte |
| S3 | XX 23 | une SARL | 02/2011 | 09/2024 | 1 150 000 € | réorganisation de holding |
VI · Ajustement et conclusion
Grille de comparaison (forme URAR / UAD 3.6) · justification des ajustements
| Grille de comparaison | 14 chemin des Embruns — XX 14 | 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns | 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal | 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands | 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix d'acte | — | 16 900 000 € | 15 750 000 € | 12 400 000 € | 14 300 000 € |
| Date de vente | août 2026 | sept. 2024 | mai 2025 | juin 2023 | févr. 2024 |
| Porté à la date de valeur | — | 20 580 000 € | 17 810 000 € | 15 060 000 € | 17 800 000 € |
| Position et vue mer | Vue mer ouverte à l'est, au-dessus de la voie et des toits | Première ligne, accès direct à l'eau : supérieur au sujet | Sur l'anse, en bord d'eau : supérieur au sujet | Voie intérieure, vue mer filtrée seulement : inférieur | Vue mer partielle : inférieur à la vue ouverte du sujet |
| Terrain | Terrain de 3 640 m² en zone UDa | Terrain de 5 100 m², supérieur au sujet (3 640 m²) | Terrain de 3 150 m², proche du sujet (3 640 m²) : neutre | Terrain de 2 480 m², inférieur au sujet (3 640 m²) | Terrain de 4 140 m², supérieur au sujet (3 640 m²) |
| Surface habitable | 412,60 m² habitable certifié, 74,30 m² d'annexes pondérées | 480 m² de bâti sur 2 niveaux : supérieur au sujet | 352 m² de bâti sur 2 niveaux : nettement inférieur | 295 m² de bâti sur 2 niveaux : inférieur au sujet | 410 m² de bâti sur 2 niveaux : équivalent au sujet |
| État | État neuf après la reconstruction intérieure 2023–2024 | Rénové à neuf, vendu septembre 2024 : équivalent au sujet | Reconstruit, revendu mai 2025 : état neuf, équivalent | Rénové en 2012, daté à la vente : inférieur au sujet | Bâti en 2011, bon état mais daté : légèrement inférieur |
| Ajustement net | — | −12% | +2% | +18% | +1% |
| Valeur ajustée | — | 18 110 000 € | 18 170 000 € | 17 770 000 € | 17 980 000 € |
| Poids du comparable | — | 30 % | 30 % | 20 % | 20 % |
Tous les prix du tableau sont ramenés à la date de l'avis, le 29 août 2026 : les mouvements de prix mesurés s'arrêtent au 31 décembre 2025, et l'année 2026 est reportée au taux de 3,0 %, posé par hypothèse. La moyenne pondérée des quatre valeurs ajustées s'établit à 18 034 000 € ; la valeur centrale retenue est de 18 000 000 €.
Justification des ajustements — les facteurs derrière les cellules de la grille
| Facteur | Sens | Lecture |
|---|---|---|
| Position et vue mer | baisse sur les comparables 1 et 2 (-6 %, -3 %) ; hausse sur les comparables 3 et 4 (+4 %, +3 %) | Le bien étudié a une vue mer ouverte à l'est, au-dessus de la voie et des toits de la ligne du rivage. Les comparables 1 et 2 occupent une position supérieure, accès direct au rivage pour le premier, position sur une calanque pour le second : leurs prix sont abaissés de 6 % et de 3 %. Les comparables 3 et 4 n'offrent qu'une vue mer filtrée ou partielle : leurs prix sont relevés de 4 % et de 3 %. |
| Terrain | baisse sur les comparables 1 et 4 (-2 %, -4 %) ; hausse sur le comparable 3 (+5 %) ; aucune correction sur le comparable 2 | Le terrain du bien étudié mesure 3 640 m². Les comparables 1 (5 100 m²) et 4 (4 140 m²) ont un terrain plus grand : leurs prix sont abaissés de 2 % et de 4 %. Le comparable 3 (2 480 m²) a un terrain plus petit : son prix est relevé de 5 %. Le terrain du comparable 2 (3 150 m²) est assez proche de celui du bien étudié : aucune correction n'est appliquée. |
| Surface habitable | baisse sur le comparable 1 (-4 %) ; hausse sur les comparables 2 et 3 (+5 %, +6 %) ; aucune correction sur le comparable 4 | La surface habitable certifiée du bien étudié est de 412,60 m² ; avec les annexes pondérées (74,30 m²), la surface commercialisée est de 480 m². Les comparables offrent de 295 m² à 480 m² d'enveloppe sur deux niveaux. Le comparable 1 (480 m²) est plus grand : son prix est abaissé de 4 %. Les comparables 2 et 3 (352 m² et 295 m²) sont plus petits : leurs prix sont relevés de 5 % et de 6 %. Le comparable 4 (410 m²) est très proche de la surface du bien étudié : aucune correction n'est appliquée. |
| État | aucune correction sur les comparables 1 et 2 ; hausse sur les comparables 3 et 4 (+3 %, +2 %) | Le bien étudié est comme neuf après la reconstruction intérieure complète de 2023–2024, constatée à la visite du 20 août 2026. Le comparable 1 a été vendu le 19 septembre 2024 peu après une rénovation complète et le comparable 2 a été reconstruit puis revendu le 16 mai 2025 : aucune correction n'est appliquée. Le comparable 3, rénové en 2012 et daté au jour de la vente, est relevé de 3 %. Le comparable 4, construction de 2011 vendue en bon état mais datée, est relevé de 2 %. |
Le barème d'ajustement, cellule par cellule — chaque point appliqué à chaque comparable · chaque colonne totalise l'ajustement net retenu dans la grille ci-dessus
| Facteur | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Position et vue mer | -6 | -3 | +4 | +3 |
| Terrain | -2 | — | +5 | -4 |
| Surface habitable | -4 | +5 | +6 | — |
| État | — | — | +3 | +2 |
| Ajustement net | -12 | +2 | +18 | +1 |
Les comparables, notés — ★ faible → ★★★★★ élevé · n.c. = non observable depuis les registres
| Comparable | Localisation | Standing | Terrain | Surface | Intérieur | Vues | Liquidité |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 chemin des Embruns — XX 14 | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★☆☆ |
| 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
VII · Limites et périmètre
Notre agence conclut à une valeur de marché de 18 000 000 € au 29 août 2026, dans une fourchette de 17 200 000 € à 19 000 000 €, avec un niveau de confiance d'environ 70 %. Cette valeur s'applique au Clos des Embruns — 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat, parcelle XX 14 — en l'état et pour une commercialisation ordinaire de six à neuf mois, le bien étant supposé libre de toute occupation. Elle repose sur quatre ventes comparables situées à moins de 210 m du bien, reportées à la date de valeur puis corrigées sur quatre facteurs : position et vue mer, terrain, surface habitable, état. Les valeurs ajustées vont de 17 770 000 € à 18 170 000 € ; leur moyenne pondérée, 18 034 000 €, est arrondie à la valeur centrale. La réserve notariale relative aux annexes sans autorisation est reproduite ci-dessous. À titre indicatif, la valeur retenue correspond à 43 626 € par m² de surface habitable certifiée.
Ce sur quoi repose l'avis. La valeur repose sur trois sources : la visite de notre agence du 20 août 2026, le mesurage certifié du 2 juillet 2026 et le registre des actes de vente DGFiP (DVF) de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, type Maison, de 2019 au 31 décembre 2025, chaque vente comptée une seule fois.
L'état de la villa est apprécié sur la visite ; la servitude de passage sur la limite nord a été vérifiée aux titres. Quatre ventes comparables, datées de juin 2023 à mai 2025, sont ajustées sur quatre facteurs — position et vue mer, terrain, ampleur habitable, état — puis pondérées à 30, 30, 20 et 20 %. Ce qui n'a pas été fait. Ce document est un avis de valeur, pas un rapport d'expertise.
Notre agence n'a pas fait établir de diagnostics techniques ni d'étude de sol, n'a pas remesuré les surfaces et n'a pas chiffré de coûts de travaux. La pleine propriété et l'absence de toute occupation sont des hypothèses retenues, non des vérifications. Les surfaces qui gouvernent l'avis. La surface qui gouverne est la surface habitable certifiée du mesurage : 412,60 m².
Les annexes pondérées, 74,30 m², sont comptées à part. La surface de 480 m² avancée dans la commercialisation n'est pas retenue.
Rapportée à la surface habitable certifiée, la valeur centrale ressort à 43 626 € par m², à titre indicatif. Les dates que couvrent les données. Le registre prend fin le 31 décembre 2025 ; depuis 2019, il compte 168 ventes au-dessus de 1 M€, 132 au-dessus de 3 M€, 55 au-dessus de 8 M€ et 39 au-dessus de 12 M€ ; la comparaison retient les ventes au-dessus du seuil de 8 000 000 €, où les ventes annuelles vont de 4 en 2020 à 14 en 2022.
La base de revente est mince : 24 biens vendus deux fois sur la même parcelle, et une variation médiane des prix mesurable pour les seules années 2023 (−5,3 %), 2024 (+3,9 %) et 2025 (+18,2 %). Les quatre actes comparables datent tous de ces années mesurées. Aucun chiffre de 2026 n'est mesuré : le taux de +3,0 % appliqué à 2026 est une hypothèse, reconduite des mouvements mesurés.
La valeur s'entend au 29 août 2026, pour une mise en vente ordinaire de six à neuf mois, bien libre de toute occupation.
Documents et sources — demandés, reçus, réservés
- Le registre des actes de la DGFiP (demandes de valeurs foncières, DVF) pour la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, type Maison, de 2019 au 31 décembre 2025, chaque vente comptée une seule fois ; il fournit les ventes de comparaison et les mouvements de prix de cet avis de valeur.
- Le cadastre et le zonage de la parcelle XX 14 : zone UDa (résidentielle, de faible densité), une enveloppe de site protégé couvre la presqu'île et aucun plan de prévention des risques ne pèse sur la parcelle ; le registre topographique porte une seule construction, 265 m² d'emprise au sol, 7,9 m de hauteur, 2 niveaux, inscrite depuis 1972.
- Les autorisations d'urbanisme : le permis de construire PC 006 121 23 X 0027 accordé le 10 juillet 2023, 96,00 m² de plancher, avec sa DAACT du 26 novembre 2024 ; la déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 du 8 mars 2024 pour la piscine et sa terrasse ; la reconstruction intérieure de 2023-2024 n'exigeait aucune autorisation.
- Le mesurage du 2 juillet 2026 (412,60 m² de surface habitable certifiée, 74,30 m² d'annexes pondérées), le diagnostic de performance énergétique n° 2506E2214307K du 18 mars 2025, classe B/A, et l'état des risques réglementaires afférent à l'adresse.
- L'acte d'acquisition du 14 avril 2023, 13 800 000 €, porté à 16 610 000 € à la date de valeur du 29 août 2026, et le titre de propriété, sur lequel la servitude de passage de la limite nord a été vérifiée.
- La visite de notre agence le 20 août 2026 : la villa est dans un état comme neuf après la reconstruction intérieure de 2023-2024 ; la pleine propriété et l'absence de toute occupation sont retenues comme hypothèses de travail.
- La pleine propriété de la villa est supposée : le titre de propriété n'a pas été produit à notre agence, et aucun démembrement (usufruit, nue-propriété) ni indivision n'est signalé dans le dossier.
- La villa est supposée libre de toute occupation à la date de valeur du 29 août 2026 : aucun bail ni autre justificatif d'occupation n'a été produit.
Un chiffre provisoire sous 48 heures, gratuit, sans engagement.
Riviera Comps — édition spécimen publique. Le bien évalué et les ventes comparables sont inventés pour cette page ; les chiffres de marché proviennent du registre des actes de l'État français. Un rapport remis nomme une parcelle réelle et des actes réellement enregistrés, et il est émis pour un destinataire unique et nommé. © 2026 Elena Agueeva SAS.
