Riviera Comps: 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat — домен le Clos des Embruns
По состоянию на 29 августа 2026 г. наше агентство оценивает виллу le Clos des Embruns, 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (кадастровый участок XX 14), в 18 000 000 € — центральная величина диапазона от 17 200 000 € до 19 000 000 € при уверенности ≈70 %, что даёт 43 626 € за м² сертифицированной жилой площади (ориентировочно); оценка предполагает полную собственность, объект, свободный от проживания, и организованную продажу (orderly marketing) в течение 6–9 месяцев. Вывод опирается на четыре сопоставимые продажи, доведённые до даты оценки и скорректированные по четырём факторам — положение и вид на море, участок, жилая площадь, состояние; их скорректированные значения — от 17 770 000 € до 18 170 000 €, взвешенное среднее — 18 034 000 €. Настоящий документ — публичный образец заключения о стоимости (avis de valeur) агентства Riviera Comps, референс EA-SPECIMEN-2026: сама вилла, её участок, разрешения, площади и четыре сопоставимые продажи вымышлены, а рыночные подсчёты, на которых основан вывод, реальны. Объект — вилла на восточном склоне полуострова, в вымышленном домене из тринадцати участков, одной полосой выше берега: земля 3 640 м², сертифицированная жилая площадь 412,60 м² по акту обмера (mesurage) от 2 июля 2026 г., взвешенные пристройки 74,30 м², заявляемая жилая площадь 480 м², шесть спален и шесть ванных комнат; после полной внутренней перестройки 2023–2024 гг. состояние при осмотре 20 августа 2026 г. — как новое. Материалы дела: акт покупки от 14 апреля 2023 г. на 13 800 000 € (вилла куплена под ремонт; цена, перенесённая на дату оценки, — 16 610 000 €), разрешение на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² plancher с подтверждением DAACT от 26 ноября 2024 г., разрешение DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. на бассейн и его террасу и энергетический паспорт DPE № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г., класс B/A. Сопоставимые продажи: 26 ch. des Embruns (XX 0042) — 16 900 000 € 19 сентября 2024 г., 7 ch. du Vieux Fanal (XX 0031) — 15 750 000 € 16 мая 2025 г., 9 montée des Goélands (XX 0055) — 12 400 000 € 30 июня 2023 г. и 31 ch. du Vieux Fanal (XX 0018) — 14 300 000 € 9 февраля 2024 г. Рыночная база — реестр сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat, тип Maison, с 2019 г. по 31 декабря 2025 г., каждая продажа учтена один раз: 168 сделок от 1 000 000 €, 132 от 3 000 000 €, 55 от 8 000 000 € и 39 от 12 000 000 €; за этот период 24 участка коммуны проданы дважды — этого мало, чтобы уверенно измерить медиану каждого года: годовая медиана измерима только для 2023, 2024 и 2025 гг. (−5,3 %, +3,9 % и +18,2 %), все четыре даты сопоставимых сделок попадают в эти годы, а темп 2026 г. — 3,0 % — принят как заявленное допущение, поскольку реестр заканчивается 31 декабря 2025 г.
Назначение · По ссылке EA-SPECIMEN-2026 наше агентство составило avis de valeur — мнение о стоимости виллы le Clos des Embruns, 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (кадастровый участок XX 14), на дату 29 августа 2026 г. — сравнительным методом, на основе реестра сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat за период с 2019 года по 31 декабря 2025 года, обмера от 2 июля 2026 г. и осмотра объекта 20 августа 2026 г.; настоящее издание — публичный образец: сама вилла и сопоставимые продажи в нём вымышлены, рыночные данные реальны.
Источник сделок: DGFiP — Demandes de valeurs foncières (DVF), формируется из нотариальных актов и кадастровых сведений.
Сводка
| Адрес | 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat, департамент Alpes-Maritimes; domaine le Clos des Embruns, кадастровый участок XX 14. |
| Кадастр | Участок виллы le Clos des Embruns зарегистрирован в кадастре коммуны Saint-Jean-Cap-Ferrat под номером XX 14; адрес — 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat, департамент Alpes-Maritimes. Зарегистрированная в кадастре площадь участка — 3 640 м². Кадастровая строка охватывает только участок и его площадь: сведений о площадях построек в ней нет. Поверхности дома приведены в таблице из других источников — сертифицированная жилая площадь 412,60 м² по обмеру от 2 июля 2026 г. и взвешенная площадь пристроек 74,30 м². |
| Право собственности | Владение — полная собственность (предполагается); на дату оценки 29 августа 2026 г. вилла считается свободной от любой занятости. Единственная запись против титула — право прохода по северной границе, проверенное по правоустанавливающим документам. На весь полуостров распространяется один охранный режим защищённой территории, который охватывает и данный участок; план профилактики природных рисков на участок отсутствует. |
| Занятость | Свободна от какого-либо занятия. На дату оценки, 29 августа 2026 г., вилла le Clos des Embruns предполагается свободной: ни арендатора, ни договора найма, ни права проживания — наше агентство принимает это как допущение. Значение в этой строке сводной таблицы дано для полной собственности (pleine propriété), свободной от занятий, при продаже в обычном порядке в течение 6–9 месяцев. Центральное значение — 18 000 000 € при диапазоне от 17 200 000 € до 19 000 000 €. Если до сделки появится арендатор или иное право занятия, оценку нужно будет пересчитать. |
| Площади (по документам) | Сертифицированная жилая площадь виллы составляет 412,60 м² — по обмеру (mesurage) от 2 июля 2026 г. Пристройки в эту цифру не входят: они учтены с понижающим коэффициентом и добавляют 74,30 м² взвешенной площади. В материалах продажи дом указан с жилой площадью 480 м²; в самой оценке эта цифра не используется — все расчёты ведутся по сертифицированным 412,60 м², и базовый показатель 43 626 € за м² в заключении выведен именно из неё, с пометкой «только как ориентир». В доме 6 спален и 6 ванных комнат. Правовой статус двух пристроек — павильона у бассейна и садового сарая — изложен в разделах I·b и I·c. |
| Состояние | Состояние виллы на дату оценки — как новое; это значение внесено в строку «Состояние» сводной таблицы. Основание: полная внутренняя перестройка 2023–2024 годов (разрешение на строительство для неё не требовалось), расширение на 96,00 м² (plancher) по разрешению PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. (DAACT от 26 ноября 2024 г.) и бассейн с террасой по декларации DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Наше агентство осмотрело виллу 20 августа 2026 г. и подтвердило состояние «как новое». Энергетическая диагностика (DPE) № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г. внесена в сводную таблицу классом B/A; этот класс соответствует инженерному оборудованию, заменённому при перестройке 2023–2024 годов. По фактору «Состояние» корректировка не применялась к двум сопоставимым продажам: № 1 (продан 19 сентября 2024 г., вскоре после полной реконструкции) и № 2 (продан 16 мая 2025 г., дом перестроен и перепродан). Сопоставимый объект № 3 (реконструкция 2012 года, на дату продажи состояние устаревшее) скорректирован на +3 %; объект № 4 (постройка 2011 года, состояние хорошее, но устаревшее) — на +2 %. |
| Зонирование | Зона участка — UDa, жилая застройка низкой плотности; плотность нового строительства в этой зоне ограничена. Существующая постройка (след 265 м², высота 7,9 м, два уровня) значится в топографическом реестре с 1972 года. Расширение authorised: разрешение PC 006 121 23 X 0027 (96,00 м² plancher) выдано 10 июля 2023 г., декларация о завершении работ подана 26 ноября 2024 г.; бассейн и его терраса — по декларации DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Единственный охранный режим — статус охраняемой территории, распространённый на весь полуостров; участок входит в его границы. План предотвращения рисков на участок не распространяется. |
| Расходы на приобретение | 16 610 000 € — цена приобретения, перенесённая на 29 августа 2026 г. Вилла le Clos des Embruns была куплена 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 € в состоянии, требующем полной реконструкции. Перенос выполнен по измеренным годовым изменениям цен в коммуне (−5,3 % за 2023 г., +3,9 % за 2024 г., +18,2 % за 2025 г.), рассчитанным по домам, продававшимся дважды; на 2026 год принята заявленная ставка 3,0 % — реестр сделок заканчивается 31 декабря 2025 г., измеренных данных за 2026 год нет. Перенесённая цена служит контрольной точкой: она не входит в число сопоставимых продаж и не заменяет рыночную оценку. Итоговый диапазон 17 200 000–19 000 000 € выше неё, потому что после покупки выполнены работы: пристройка 96,00 м² по разрешению PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г., бассейн с террасой по декларации DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. и полная реконструкция интерьера в 2023–2024 гг. Цена сделки 2023 года этих работ не отражает. |
| Дата оценки | 29 августа 2026 г. |
| Стоимость | 17 200 000 € – 18 000 000 € – 19 000 000 € · Обычная свободная продажа, 6–9 месяцев |
Итоговая стоимость
Сначала вывод; каждая цифра выводится в разделах IV–VI ниже
Качественное чтение за таблицей — изложено простыми словами, в манере rapport d'expertise
- Положение и открытый вид на море — крупнейший отдельный фактор цены: вилла стоит одним переулком выше воды на восточном склоне полуострова, и по фактору «положение и вид на море» четыре сопоставимые продажи получили поправки от −6% (XX 0042, прямой выход к воде) и −3% (XX 0031, положение у бухты) до +3% и +4% (XX 0018 и XX 0055, лишь частичный вид на море).
- Состояние виллы — как новое: дом куплен 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 € в состоянии, требовавшем ремонта, затем в 2023–2024 гг. полностью перестроен внутри (разрешения на эти работы не требовалось); наше агентство при осмотре 20 августа 2026 г. подтвердило состояние «как новое», энергетический класс — B/A (DPE 2506E2214307K от 18 марта 2025 г.), а два сопоставимых дома с устаревшими интерьерами получили поправки +3% и +2%.
- Жилая площадь подтверждена обмером: 412,60 м² по обмеру от 2 июля 2026 г. плюс 74,30 м² взвешенных пристроек (в рекламе указано 480 м²); разрешение PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. добавило 96,00 м² plancher (DAACT от 26 ноября 2024 г.); по фактору «жилой масштаб» два меньших сопоставимых дома получили поправки +5% и +6%, более крупный — −4%.
- Участок — 3 640 м² в зоне UDa: зона жилой застройки низкой плотности; по фактору «земля» поправки составили −2% для XX 0042 (5 100 м²) и −4% для XX 0018 (4 140 м²), тогда как меньший участок XX 0055 (2 480 м²) получил +5%.
- Вывод опирается на измеренный рынок коммуны: по реестру DGFiP (DVF) с 2019 г. по 31 декабря 2025 г. в Saint-Jean-Cap-Ferrat продано 55 домов дороже 8 000 000 €; измеренные годовые медианные изменения цен составили −5,3% в 2023 г., +3,9% в 2024 г. и +18,2% в 2025 г. (медиана измерима только за эти три года — 24 участка коммуны проданы дважды), на 2026 г. принято допущение +3,0%; четыре сопоставимые продажи в домене le Clos des Embruns, в 67–209 м от виллы, дали скорректированные значения от 17 770 000 € до 18 170 000 € при средневзвешенном 18 034 000 €.
- Две постройки возведены без разрешительной документации: павильон у бассейна и садовый сарай выявлены при осмотре, проведённом нашим агентством 20 августа 2026 г.; записи о каком-либо разрешении на них нет. Нотариальная оговорка, называющая обе постройки, приводится в разделе VII.
- Участок обременён сервитутом прохода: право прохода по северной границе участка XX 14 подтверждено по правоустанавливающим документам; проверка выполнена нашим агентством.
- Тренд цен опирается на малое число данных: в реестре сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat только 24 участка продавались дважды; годовую медианную динамику можно вычислить лишь за 2023, 2024 и 2025 годы (−5,3 %; 3,9 %; 18,2 %). Реестр заканчивается 31 декабря 2025 года, поэтому темп 3,0 % на 2026 год — заявленное допущение, а не измеренная величина.
- По адресу зарегистрировано восемь рисков: лесной пожар (feuForet), радон (radon), усадка-набухание глин (retraitGonflementArgile), сейсмичность (seisme), береговой риск (risqueCotier), подъём грунтовых вод (remonteeNappe), наводнение (inondation), движение грунтов (mouvementTerrain); план профилактики рисков на участок при этом не распространяется.
- Регуляризация павильона у бассейна и садового сарая уберёт оговорку нотариуса из будущего акта продажи: оба строения обнаружены при посещении нашим агентством 20 августа 2026 г., разрешительной документации на них нет, и они уже названы в оговорке нотариуса в разделе VII; подача декларации préalable (DP) на регуляризацию до выхода на рынок устраняет этот дефект досье и лишает покупателя основания требовать скидку за него.
- Полное досье работ 2023–2024 гг. — счета подрядчиков и фотографии до и после — подтверждает состояние «как новое»: «Состояние» — один из четырёх факторов корректировки, состояние «как новое» зафиксировано при посещении нашим агентством 20 августа 2026 г., а разница между перенесённой на дату оценки ценой приобретения 16 610 000 € и центральным значением 18 000 000 € объясняется именно этими работами; внутренняя перестройка 2023–2024 гг. разрешения не требовала, поэтому единственное письменное доказательство её масштаба — счета и фотографии, в дополнение к уже имеющимся PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. (96,00 м² plancher, DAACT от 26 ноября 2024 г.) и DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. на бассейн и его террасу.
- В рекламе указывайте обе площади — сертифицированную и полную: обмер от 2 июля 2026 г. даёт 412,60 м² сертифицированной жилой площади и ещё 74,30 м² взвешенных пристроек, тогда как реклама строится на одной цифре 480 м²; при центральном значении 18 000 000 € это 43 626 € за м² сертифицированной жилой площади (справочно), и разбивка, подтверждённая обмером, не даёт покупателю повода пересчитывать площадь вниз на переговорах.
- Бассейнный павильон и садовый сарай возведены без разрешения, и это может снизить итог: наше агентство зафиксировало оба строения при осмотре 20 августа 2026 г., разрешительной документации на них нет; нотариальная оговорка называет оба строения в разделе VII; покупатель может потребовать их узаконить или запросить скидку, и итог сместится ниже центральной величины 18 000 000 €.
- Темп +3,0 % на 2026 год — допущение, а не измеренная величина: реестр DVF заканчивается 31 декабря 2025 года, измеренных данных за 2026 год нет; измеренные годы дали −5,3 % в 2023 году, +3,9 % в 2024 году и +18,2 % в 2025 году, то есть снижение цен в коммуне уже случалось; если цены в 2026 году не растут или падают, все четыре сопоставимые цены, приведённые к 29 августа 2026 г., завышены и вывод будет ближе к нижней границе 17 200 000 € или ниже неё.
- Годовые темпы цен измерены по малому числу продаж, и их точность ограничена: с 2019 года в коммуне лишь 24 участка проданы дважды, и годовой темп можно измерить только за 2023, 2024 и 2025 годы; этого мало, чтобы быть уверенным в каждом значении; ошибка в темпах переносится на все приведённые цены сопоставимых сделок, и центральный вывод 18 000 000 € при уверенности ≈70 % может оказаться ниже.
I. Объект оценки — le Clos des Embruns, 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat: участок XX 14, здание, площади
Заключение составлено на основе следующих документов: акт приобретения от 14 апреля 2023 г.; разрешение на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. с DAACT от 26 ноября 2024 г.; предварительная декларация DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г.; энергетический паспорт (DPE) № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г.; акт обмера от 2 июля 2026 г.; кадастровая выписка по участку XX 14; топографический реестр построек; титул собственности; реестр сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat с 2019 г. по 31 декабря 2025 г.
Объект настоящего avis de valeur — вилла по адресу 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (департамент Alpes-Maritimes), в домене le Clos des Embruns: тринадцать участков на восточном склоне полуострова, на одну дорогу выше воды. Кадастровый номер участка — XX 14, площадь 3 640 м². Зона UDa — жилая застройка низкой плотности. Единственный сервитут — периметр охраняемой территории на весь полуостров; план предотвращения природных рисков (PPR) на участок не распространяется. В топографическом реестре строений значится одно здание: пятно застройки 265 м², высота 7,9 м, два уровня, в реестре с 1972 года. Запись о сделке: вилла приобретена 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 € — до пристройки, работ по бассейну 2024 года и полной внутренней реконструкции. Цена приобретения, доведённая до даты оценки 29 августа 2026 г., составляет 16 610 000 €. Вилла покупалась в состоянии, требующем ремонта; разрыв между этой цифрой и итоговым выводом объясняется выполненными работами. Право принимается полной собственностью; объект принимается свободным от занятости. Разрешительная цепочка: пристройка оформлена разрешением на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² surface de plancher, завершение подтверждено декларацией DAACT от 26 ноября 2024 г.; бассейн с террасой оформлены декларацией DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Полная внутренняя реконструкция выполнена в 2023–2024 годах и разрешения не требовала. Беседка у бассейна и садовый сарай не имеют разрешительной записи: оба строения обнаружены при осмотре, разрешение на них отсутствует; оговорка нотариуса по этим двум строениям приведена в разделе VII. Площади по сертифицированному обмеру (mesurage) от 2 июля 2026 г.: жилая площадь — 412,60 м², пристройки с учётом коэффициентов — 74,30 м². В рекламных материалах площадь указана как 480 м²; расчёт ведётся от сертифицированной площади. Планировка и оснащение: шесть спален и шесть ванных; подогреваемый бассейн 15 × 5 м; беседка у бассейна; сарай для садового инвентаря; гараж на три машины. Вид на востоке открытый, на море — над дорогой и крышами первой береговой линии. Энергетический паспорт DPE № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г., класс B/A. Состояние виллы — как новое, после полной внутренней реконструкции 2023–2024 годов; осмотр наше агентство провело 20 августа 2026 г. На северной границе участка существует право прохода; оно проверено по правоустанавливающему документу. Соседние участки домена. Самая высокая цена в домене — 24 500 000 €, уплаченная 11 июля 2025 г. за 2 ch. des Embruns (XX 0009): 6 900 м² на углу открытой воды, объект более высокого класса. Самая низкая цена за неотремонтированный дом домена — 9 700 000 €, уплаченная 3 октября 2024 г. за 18 montée des Goélands (XX 0027): дом 1996 года постройки без ремонтов, 260 м², на участке 2 150 м², без вида на море. Ещё три участка домена (XX 0006, XX 0021, XX 0023) принадлежат компаниям: проданы доли компаний, а не сами дома, поэтому в реестр сделок они не входят.
XX 0006 (S1, за компанией с 05/2007): доля продана 10/2019, цена в акте номинальная — семейная передача. XX 0021 (S2, с 07/2013): доля продана 03/2022 за 2 940 000 € — продажа пакета.
XX 0023 (S3, с 02/2011): доля продана 09/2024 за 1 150 000 € — передача внутри холдинга. Вилла приобретена по нотариальному акту от 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 €; на момент покупки она требовала ремонта. За строением в топографическом реестре значится запись с 1972 года: одно здание, 265 м² пятна застройки, высота 7,9 м, два уровня. Разрешение на расширение PC 006 121 23 X 0027 выдано 10 июля 2023 г. на 96,00 м² plancher; завершение работ задекларировано (DAACT) 26 ноября 2024 г. Полная внутренняя перестройка выполнена в 2023–2024 годах; разрешение на неё не требовалось. Бассейн и его терраса оформлены декларацией DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Павильон у бассейна и садовый сарай, зафиксированные при осмотре нашим агентством 20 августа 2026 г., разрешения в досье не имеют; нотариальная оговорка по этим двум постройкам приведена в разделе VII.
Mesurage от 2 июля 2026 г. сертифицировал 412,60 м² жилой площади и 74,30 м² annexes с применением коэффициентов; в рекламных материалах указано 480 м². Приведённая к дате оценки цена приобретения составляет 16 610 000 €; разрыв между этой суммой и итоговой величиной объясняется перечисленными работами.
Разрешения и административная история — открытые реестры разрешений прочитаны при сборке · позиции из документов дела отмечены отдельно · значения образца
| Дата | Ссылка | Объект | Статус | Источник |
|---|---|---|---|---|
| 2023-07-10 | PC 006 121 23 X 0027 | Пристройка и внутренняя перепланировка | разрешено 10 июля 2023 г. · завершено 26 ноября 2024 г. | строка образца — выдаваемый отчёт читает открытый реестр напрямую |
| 2024-03-08 | DP 006 121 24 X 0061 | Бассейн и терраса | разрешено 8 марта 2024 г. | строка образца — выдаваемый отчёт читает открытый реестр напрямую |
Павильон у бассейна и садовый сарай, обнаруженные при посещении нашего агентства 20 августа 2026 г., не имеют в досье ни одного разрешения: выданы только permis de construire PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на расширение площадью 96,00 м² surface de plancher (завершение подтверждено DAACT от 26 ноября 2024 г.) и déclaration préalable DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. на бассейн с террасой. Иных построек без разрешения досье не содержит: полная внутренняя перестройка 2023–2024 годов разрешения не требовала, топографический реестр числит на участке одно сооружение с 1972 года (пятно застройки 265 м², высота 7,9 м, два уровня), а жилая площадь 412,60 м² сертифицирована mesurage от 2 июля 2026 г.
I·b · Строения и разрешения — сверка
В реестре разрешений коммуны Saint-Jean-Cap-Ferrat по участку XX 14 содержатся три документа: разрешение на строительство (permis de construire) PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² plancher, предварительная декларация (déclaration préalable) DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. на бассейн и его террасу и декларация о завершении и соответствии работ (DAACT) от 26 ноября 2024 г. Полная внутренняя реконструкция 2023–2024 годов разрешения не требовала и в реестре не отражена. Павильон у бассейна и садовый сарай не имеют никакого разрешения — наше агентство установило это при осмотре 20 августа 2026 г.; нотариальная оговорка о них приведена в разделе VII.
Что на нём стоит — площадь застройки и высоты так, как выдаваемый отчёт читает их в топографическом реестре
| Застройка м² | Высота м | Этажи | Источник записи |
|---|---|---|---|
| 265 | 7,9 | 2 | 1972 |
Бассейновый павильон и садовый сарай на участке XX 14 не имеют разрешительных документов; они выявлены при осмотре нашим агентством 20 августа 2026 г. Остальные постройки документами объясняются полностью. Топографический реестр содержит одно строение: пятно застройки 265 м², высота 7,9 м, два уровня; запись ведётся с 1972 года и с тех пор не обновлялась. Реестр поэтому не отражает работ 2023–2024 годов. Это отставание записи, а не вопрос законности основных строений. Разрешительная цепочка охватывает основные работы. Расширение дома оформлено разрешением на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² surface de plancher; завершение работ подтверждено декларацией DAACT от 26 ноября 2024 г. Бассейн и его терраса оформлены декларацией DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Полная внутренняя перестройка 2023–2024 годов разрешений не требовала. Павильон и сарай — единственное расхождение между строениями на земле и документами: ни в реестре, ни в разрешительной цепочке они не значатся. Этот вывод повторяется в разделе I·c; нотариальная оговорка, называющая оба строения, печатается в разделе VII. Площади в этих документах считаются в двух разных единицах. Surface de plancher — единица строительного права: сумма площадей закрытых и крытых этажей с высотой потолка не ниже 1,80 м, считается от внутренних граней стен; в ней выдано разрешение на расширение. Жилая площадь — единица обмера и рынка: обмер от 2 июля 2026 г. даёт 412,60 м² подтверждённой жилой площади; пристройки учтены отдельно со снижающим коэффициентом и дают 74,30 м²; в объявлениях дом указан как 480 м². Показатель реестра 265 м² — пятно застройки на земле, а не сумма площадей этажей. Эти числа отвечают на разные вопросы и напрямую друг с другом не сравниваются.
I·c · Правовой статус строений
Павильон у бассейна и садовая хозяйственная постройка на участке XX 14 возведены без разрешения. Наше агентство обнаружило эти два строения при визите 20 августа 2026 г.; в досье нет ни одного документа, оформляющего их. Остальные работы оформлены: разрешение на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. (расширение на 96,00 м² surface de plancher) завершено декларацией DAACT от 26 ноября 2024 г., бассейн и его терраса заявлены декларацией DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г., а полная внутренняя реконструкция 2023–2024 гг. разрешения не требовала; после неё состояние виллы — как новое. На северной границе участка зарегистрировано право прохода, проверенное по правоустанавливающему документу. Нотариальная оговорка, называющая оба строения без разрешения, приведена в разделе VII.
Разрешительная документация по основным работам закрыта; против объекта недвижимости открыто одно обстоятельство — две постройки без разрешения. Разрешение на строительство (permis de construire) PC 006 121 23 X 0027 на пристройку площадью 96,00 м² plancher выдано 10 июля 2023 г. и закрыто справкой о соответствии выполненных работ (DAACT) от 26 ноября 2024 г. Бассейн и его терраса оформлены предварительной декларацией (déclaration préalable) DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Полная внутренняя перестройка 2023–2024 гг. разрешения не требовала. Основное строение учтено в топографическом реестре: пятно застройки 265 м², высота 7,9 м, два уровня, в реестре с 1972 года. Законность подтверждённой жилой площади 412,60 м² (обмер 2 июля 2026 г.) этими документами обеспечена. Открытый пункт один. При осмотре 20 августа 2026 г. наше агентство выявило два строения без разрешительной записи: павильон у бассейна и садовый сарай. Нотариальная оговорка, называющая их, приведена в разделе VII. Других открытых пунктов нет: план предотвращения рисков на участок не распространяется, охранный контур охраняемой территории (site protégé), действующий на весь полуостров, — постоянное ограничение, а не начатая процедура; сервитут прохода по северной границе подтверждён правоустанавливающими документами. Для стоимости на 29 августа 2026 г. это означает следующее: выводы даны для имущества в состоянии «en l'état»; отдельного вычета за две неоформленные постройки в цифры не заложено, их урегулирование остаётся предметом нотариальной оговорки из раздела VII.
II · Зонирование — прочитано при сборке
Ни зона UDa, ни сервитуты, ни позиции риска на участке XX 14 не противоречат цепочке разрешений. Единственный разрыв в досье — павильон у бассейна и садовый сарай без разрешения — к зоне, сервитутам и рискам отношения не имеет. Зона. Участок 14 chemin des Embruns относится к зоне UDa — жилая застройка низкой плотности. Расширение дома оформлено разрешением PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² plancher и закрыто декларацией о завершении работ DAACT от 26 ноября 2024 г. Бассейн и его терраса оформлены заявлением о работах DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. Полная внутренняя перестройка 2023–2024 гг. разрешения не требовала. Павильон у бассейна и садовый сарай, обнаруженные при визите, в разрешительных документах не значатся; этот вывод изложен в разделах I·b и I·c, а нотариальная оговорка, называющая оба строения, приводится в разделе VII. Отсутствие разрешения — пробел в досье, а не нарушение градостроительных правил зоны. Сервитуты. Единственное ограничение этого рода — охраняемая территория (site classé), контур которой охватывает весь полуостров Сен-Жан-Кап-Ферра. Она добавляет формальности для внешних работ, но жилому использованию участка не препятствует; оба разрешения — PC и DP — выданы в этом контуре, поэтому противоречия нет. Плана предотвращения природных рисков (PPR) на участок не наложено. На северной границе зарегистрирован сервитут прохода; наше агентство проверило его по правоустанавливающему документу при визите 20 августа 2026 г. Риски. По адресу указаны восемь позиций: лесной пожар (feuForet); радон (radon); усадка и набухание глинистых грунтов (retraitGonflementArgile); сейсмичность (seisme); прибрежный риск (risqueCotier); подъём грунтовых вод (remonteeNappe); наводнение (inondation); движение грунтов (mouvementTerrain). Все восемь позиций носят информационный характер: ни одна из них не запрещает существующую застройку и не отменяет выданные разрешения. Предписывающего документа — PPR — на участке нет, поэтому строительных ограничений из-за рисков не возникает.
Риски и окружение — прочитано при сборке — Отчёт GéoRisques по точному адресу · национальный слой зданий · показатели уровня коммуны отмечены отдельно · значения образца
| Риск | По адресу | Коммуна |
|---|---|---|
| Лесной пожар | риск присутствует | риск присутствует |
| Радон | присутствует — низкий | присутствует — низкий |
| Усадка и набухание глин | присутствует — умеренный | присутствует — умеренный |
| Сейсмичность | присутствует — умеренный | присутствует — умеренный |
| Прибрежные риски (затопление) | не установлен | риск присутствует |
| Подъём грунтовых вод | не установлен | риск присутствует |
| Наводнение | не установлен | риск присутствует |
| Движение грунта | риск присутствует | риск присутствует |
По адресу 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat действует энергетический сертификат (DPE) № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г., класс B/A; определяющей для оценки является сертифицированная жилая площадь 412,60 м² по обмеру от 2 июля 2026 г., а не заявленные 480 м².
III · Метод
Четыре сопоставимые продажи в le Clos des Embruns после приведения к дате оценки и внесения поправок дают значения от 17 770 000 € до 18 170 000 €; взвешенное среднее составляет 18 034 000 €, центральная стоимость заключения — 18 000 000 €. Все четыре дома расположены в 67–209 м от объекта, участок XX 14; даты сделок — с 30 июня 2023 г. по 16 мая 2025 г. Цены сделок приведены к дате оценки 29 августа 2026 г. по измеренным годовым изменениям цен за 2023–2025 годы; на 2026 год принята ставка 3,0 % — это допущение, а не измеренная величина: реестр DVF заканчивается 31 декабря 2025 г. Поправки выполнены по четырём факторам — положение и вид на море, земельный участок, жилая площадь, состояние; веса сопоставимых — 30, 30, 20 и 20 %. Заключительный диапазон: от 17 200 000 € до 19 000 000 € при надёжности ≈70 %.
Рыночная стоимость (valeur de marché) — наиболее вероятная цена, по которой вилла le Clos des Embruns, участок XX 14, перешла бы от продавца к покупателю на дату оценки 29 августа 2026 г. при следующих допущениях: продавец и покупатель действуют добровольно и информированы, продаже предшествует открытый маркетинг, передаётся полная собственность, объект свободен от арендаторов и жильцов. Совокупность для сравнения взята из реестра сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat, тип Maison, с 2019 года по 31 декабря 2025 года; каждая продажа учтена один раз. За этот период зарегистрировано 168 продаж дороже 1 000 000 €, из них 132 дороже 3 000 000 €, 55 дороже 8 000 000 € и 39 дороже 12 000 000 €. Нижняя граница отбора — 8 000 000 €, класс, к которому относится вилла. По годам выше этой границы продано: 2019 — 5, 2020 — 4, 2021 — 11, 2022 — 14, 2023 — 5, 2024 — 7, 2025 — 9 домов. Сравнение выполнено по цене объекта целиком, а не в расчёте на квадратный метр. У домов этого класса цену определяют положение, вид на море, площадь участка и состояние, а не площадь как таковая. Реестр строений к тому же даёт площадь застройки, а не сертифицированную жилую площадь по обмеру, поэтому показатель «евро за квадратный метр» для домов разного года и разной планировки напрямую не сопоставим. Поправки применяются в процентах к цене всей сделки по четырём факторам: положение и вид на море; участок; жилая площадь; состояние. Цены сделок разных дат приведены к 29 августа 2026 г. по годовому движению цен. Движение измерено по 24 парам продаж одного и того же участка в коммуне, то есть по домам, проданным дважды. База мала: годовая медиана измерима только для 2023, 2024 и 2025 годов и составляет -5,3%, +3,9% и +18,2% соответственно. Реестр заканчивается 31 декабря 2025 года. На 2026 год принято одно допущение: +3,0%; никакие данные за 2026 год не являются измеренными. Все четыре сделки-сравнения заключены внутри измеренных лет 2023–2025; приведённые ниже цены уже доведены до даты оценки. 1. Участок XX 0042, 26 ch. des Embruns. Сделка 19 сентября 2024 г., цена 16 900 000 €, приведённая цена 20 580 000 €. Участок 5 100 м², 138 м от объекта; дом общей площадью (envelope) 480 м² в двух уровнях, в реестре строений с 1961 года, реестровая площадь застройки 300 м²; продан вскоре после полной реконструкции. Прямой выход к морю, положение лучше, чем у объекта, участок и площадь также больше. Итоговая поправка -12%: положение и вид на море -6%, участок -2%, жилая площадь -4%, состояние — без поправки. Скорректированное значение 18 110 000 €, вес 30%. 2. Участок XX 0031, 7 ch. du Vieux Fanal. Сделка 16 мая 2025 г., цена 15 750 000 €, приведённая цена 17 810 000 €. Участок 3 150 м², 88 м; дом общей площадью (envelope) 352 м² в двух уровнях, в реестре строений с 1968 года, застройка 268 м²; полностью перестроен и перепродан в мае 2025 года. Положение у самой бухты лучше приподнятой линии объекта, жилая площадь заметно меньше. Итоговая поправка +2%: положение и вид на море -3%, участок — без поправки, жилая площадь +5%, состояние — без поправки. Скорректированное значение 18 170 000 €, вес 30%. 3. Участок XX 0055, 9 montée des Goélands. Сделка 30 июня 2023 г., цена 12 400 000 €, приведённая цена 15 060 000 €. Участок 2 480 м², 209 м; дом общей площадью (envelope) 295 м² в двух уровнях, в реестре строений с 1974 года, застройка 214 м²; ремонт 2012 года, на момент продажи состояние устаревшее, вид на море только частичный. Дом хуже объекта по всем четырём факторам. Итоговая поправка +18%: положение и вид на море +4%, участок +5%, жилая площадь +6%, состояние +3%. Скорректированное значение 17 770 000 €, вес 20%. 4. Участок XX 0018, 31 ch. du Vieux Fanal. Сделка 9 февраля 2024 г., цена 14 300 000 €, приведённая цена 17 800 000 €. Участок 4 140 м², 67 м; дом общей площадью (envelope) 410 м² в двух уровнях, в реестре строений с 2011 года, застройка 285 м²; постройка 2011 года, продан в хорошем, но устаревшем состоянии, вид на море частичный. Итоговая поправка +1%: положение и вид на море +3%, участок -4%, жилая площадь — без поправки, состояние +2%. Скорректированное значение 17 980 000 €, вес 20%. Веса 30%, 30%, 20% и 20% присвоены двум сделкам, ближайшим по времени и положению, как самым надёжным опорным точкам. Взвешенное среднее скорректированных значений — 18 034 000 €, разброс скорректированных значений — от 17 770 000 € до 18 170 000 €.
IV · Рынок коммуны Saint-Jean-Cap-Ferrat от 8 млн € и выше
На дату оценки 29 августа 2026 г. наше агентство оценивает виллу le Clos des Embruns (14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat, участок XX 14) в 18 000 000 € — центральную величину диапазона от 17 200 000 € до 19 000 000 €, с уровнем уверенности ≈70 %. Основание расчёта — четыре состоявшиеся сделки в том же домене, в 67–209 м от участка, с 30 июня 2023 г. по 16 мая 2025 г.; их цены приведены к дате оценки и скорректированы по четырём факторам — положение и вид на море, участок, жилая площадь, состояние — с весами 30/30/20/20. Средневзвешенное значение скорректированных цен составляет 18 034 000 €, отдельные скорректированные значения лежат от 17 770 000 € до 18 170 000 €. Изменение цен за 2026 г. принято по заявленной предпосылке +3,0 % в год: реестр сделок DGFiP (DVF) заканчивается 31 декабря 2025 г., и все четыре сделки приходятся на 2023–2025 гг. В пересчёте на сертифицированную жилую площадь 412,60 м² центральная величина даёт 43 626 € за м²; эта цифра приводится только как ориентир. Предполагается продажа в обычном порядке, 6–9 месяцев, объект свободен от проживания.
По реестру сделок DGFiP (DVF, тип Maison, каждая продажа учтена один раз) в коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat за период с 2019 года по 31 декабря 2025 года зарегистрировано 55 продаж домов по цене 8 000 000 € и выше; из них 39 — по цене 12 000 000 € и выше. По годам: 2019 — 5; 2020 — 4; 2021 — 11; 2022 — 14; 2023 — 5; 2024 — 7; 2025 — 9. Продажи идут каждый год: минимум 4 сделки (2020), максимум 14 (2022); после 2022 года число сделок снизилось до 5 и затем два года подряд росло — до 7 и 9. Медианное годовое изменение цены измерено по домам, которые за этот период были проданы дважды по одному и тому же кадастровому участку. Таких домов в коммуне всего 24. Это мало: медиану можно измерить только для трёх лет — 2023: −5,3 %; 2024: +3,9 %; 2025: +18,2 %. Все четыре сопоставимые сделки заключены в 2023–2025 годах, то есть внутри этих измеренных лет. Для 2026 года наше агентство принимает одно значение — +3,0 %. Это допущение, а не измеренная величина: реестр заканчивается 31 декабря 2025 года, данных за 2026 год в нём нет. По этой ставке цены сопоставимых сделок приведены к дате оценки 29 августа 2026 г.
V · Аналоги — акт за актом
Наше агентство заключает, что рыночная стоимость виллы le Clos des Embruns, 14 chemin des Embruns, 06230 Saint-Jean-Cap-Ferrat (сертифицированная жилая площадь 412,60 м², участок 3 640 м²), на дату оценки 29 августа 2026 г. составляет 18 000 000 €. Разумный диапазон заключения — от 17 200 000 € до 19 000 000 €, надёжность оценки — ≈ 70 %. Основой служат четыре продажи домов в 67–209 м от объекта: их цены доведены до даты оценки и затем поправлены на положение и вид на море, участок, жилую площадь и состояние; после поправок значения составляют от 17 770 000 € до 18 170 000 €, их средневзвешенная величина — 18 034 000 €. Доведение до даты оценки опирается на измеренное движение цен в коммуне за 2023–2025 гг.; на 2026 г. принята ставка 3,0 % как заявленное допущение, поскольку реестр сделок заканчивается 31 декабря 2025 г. Стоимость определена для полной собственности, при обычной продаже в течение 6–9 месяцев, в предположении, что объект свободен от проживания и аренды; показатель 43 626 € за м² сертифицированной жилой площади приведён ориентировочно.
| Аналог | Цена | Участок м² | Площадь по реестру м² | Чтение |
|---|---|---|---|---|
| Аналоги таблицы | ||||
| 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns2024-09-19 | 16 900 000 € | 5 100 | 300 | Сопоставимая продажа № 1 — участок XX 0042, 26 ch. des Embruns, в 138 м от объекта оценки: вилла первой линии моря в домене le Clos des Embruns с общей построенной площадью 480 м² в двух уровнях (пятно застройки по реестру 300 м²) на участке 5 100 м² с прямым выходом к морю, строение числится в строительном реестре с 1961 года; она продана 19 сентября 2024 г. за 16 900 000 € вскоре после полной реновации, и к дате оценки 29 августа 2026 г. эта цена приведена к 20 580 000 €. Вилла превосходит объект оценки по положению и виду на море (−6 %), по площади участка (−2 %) и по размеру дома (−4 %), а по состоянию поправка не потребовалась, поскольку обе виллы недавно прошли полную реновацию; суммарная поправка −12 % снижает приведённую цену до 18 110 000 €, что при весе 30 % согласуется с центральной оценкой 18 000 000 €. |
| 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal2025-05-16 | 15 750 000 € | 3 150 | 268 | XX 0031 — самая поздняя продажа в сетке: дом в 88 м от объекта, 7 ch. du Vieux Fanal, перестроен и перепродан 16 мая 2025 г. за 15 750 000 €; это 352 м² застройки на двух уровнях на участке 3 150 м², в строительном реестре с 1968 года, и перенесённая к дате оценки цена составляет 17 810 000 €. Положение у бухты лучше возвышенного положения объекта (−3%), но жилая площадь заметно меньше (+5%), по земле и состоянию поправок нет; чистая поправка +2% при весе 30 даёт 18 170 000 € — наивысшую скорректированную стоимость в сетке. |
| 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands2023-06-30 | 12 400 000 € | 2 480 | 214 | Участок XX 0055 на montée des Goélands, внутренней дороге домена, в 209 м от оцениваемой виллы продан 30 июня 2023 г. за 12 400 000 €: это 295 м² застройки на двух уровнях на участке 2 480 м², дом стоит в реестре строений с 1974 года, реновация 2012 года к моменту продажи устарела, вид на море лишь частичный. По всем четырём факторам — положению и виду на море, площади участка, жилой площади и состоянию — этот дом уступает вилле, поэтому цена продажи, приведённая к дате оценки в 15 060 000 €, увеличена в сумме на 18% (+4, +5, +6 и +3%) до 17 770 000 € с весом 20%. |
| 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal2024-02-09 | 14 300 000 € | 4 140 | 285 | XX 0018, 31 ch. du Vieux Fanal, в 67 м от объекта: 9 февраля 2024 г. за 14 300 000 € продан дом 410 м² на двух уровнях на участке 4 140 м², внесённый в реестр построек с 2011 года, — с частичным видом на море, в хорошем состоянии, но с устаревшей отделкой; приведённая к дате оценки цена сделки составляет 17 800 000 €. Поправки +3 % за положение и вид на море, −4 % за больший участок и +2 % за состояние, по жилой площади поправка не требуется, дают итоговые +1 % и скорректированную величину 17 980 000 €, близкую к центральной величине по объекту 18 000 000 €; этот сопоставимый объект входит в расчёт с весом 20 %. |
| Контекст — вне таблицы | ||||
| – · XX 0014 — the subject's own file leg2023-04-14 | 13 800 000 € | 3 640 | — | XX 0014 — это акт приобретения самой оцениваемой виллы: она была куплена 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 € на участке 3 640 м². Эта строка не входит в число сопоставимых продаж и служит только для калибровки: цена зафиксирована до пристройки, работ по бассейну 2024 года и полной реконструкции интерьера, поэтому разница между пересчитанной к дате оценки ценой приобретения (16 610 000 €) и итоговой стоимостью объясняется именно этими работами. |
| – · XX 0009 — 2 ch. des Embruns2025-07-11 | 24 500 000 € | 6 900 | — | Участок XX 0009, 2 ch. des Embruns, продан 11 июля 2025 г. за 24 500 000 € — это самая дорогая продажа в домене: 6 900 м² земли на угловом участке с выходом к открытому морю, почти вдвое больше, чем у оцениваемой виллы, то есть объект другого класса. На итоговую стоимость виллы эта продажа не влияет: она не входит в число четырёх сопоставимых объектов с корректировками, а показывает самый высокий уровень цен на chemin des Embruns. |
| – · XX 0027 — 18 montée des Goélands2024-10-03 | 9 700 000 € | 2 150 | — | Участок XX 0027, 18 montée des Goélands, продан 3 октября 2024 г. за 9 700 000 €: это дом 1996 года постройки в домене le Clos des Embruns, застройка 260 м² на участке 2 150 м², после постройки дом не ремонтировался, вида на море нет. В расчёт стоимости объекта эта продажа не входит — она показывает нижний уровень цен домена, 9 700 000 € за неотремонтированный дом без вида на море, тогда как объект оценки, полностью обновлённый внутри в 2023–2024 годах и с открытым видом на море, оценён нашим агентством в 17 200 000 – 19 000 000 €. |
V·b · Переход собственности через компании, не отражённый в реестре сделок DVF
В 2025 году цены на дома в коммуне выросли на 18,2 %, в 2024 году — на 3,9 %, в 2023 году снизились на 5,3 %. Все три цифры измерены по реестру сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat: тип Maison, период с 2019 года по 31 декабря 2025 года, каждая продажа учтена один раз; за эти годы в коммуне продано 55 домов по цене 8 000 000 € и выше. Измерение движения цен опирается на 24 дома, каждый из которых был продан дважды по одному и тому же кадастровому участку. База мала, и годовая медиана измерима только за 2023, 2024 и 2025 годы; реестр заканчивается 31 декабря 2025 года. На 2026 год принята единая ставка +3,0 % — это заявленное допущение, а не измеренная величина. Все сделки с аналогами, использованными в настоящем заключении, приходятся на измеренные годы.
Владение виллой может перейти к покупателю через продажу долей компании, и тогда цена сделки в реестр недвижимости не попадает. Этот механизм существует и в Сен-Жан-Кап-Ферра. Механизм устроен так. Вилла оформлена на компанию — обычно société civile immobilière (SCI). Покупатель приобретает доли этой компании, а не саму виллу. Собственником недвижимости остаётся та же компания, поэтому переход права на виллу в реестре сделок DVF не регистрируется и цены в нём нет. Цена, если она указана, содержится только в акте передачи долей. Наше агентство прочло такие акты по трём участкам сектора. Участок XX 0006: компания владеет им с 05/2007, доли перешли 10/2019, цена в акте номинальная — из акта видно, что это передача внутри семьи. Участок XX 0021: владение с 07/2013, доли проданы 03/2022, в акте указано 2 940 000 € — из акта видно, что продан пакет долей. Участок XX 0023: владение с 02/2011, доли проданы 09/2024, в акте указано 1 150 000 € — из акта видно, что передача прошла через холдинговую структуру. Реестр DVF охватывает сделки по 31 декабря 2025 г.; все три передачи долей прошли до этой даты, но ни одна из них в реестре не отражена — цена каждого случая известна только из акта. Вилла le Clos des Embruns в этот механизм не входит. Участок XX 14 находится в прямой собственности владельца, а не в собственности компании: он приобретён актом от 14 апреля 2023 г. за 13 800 000 €, и эта продажа зарегистрирована в реестре как сделка с недвижимостью. Ничто из настоящего раздела не входит в расчёты. Три цены из актов — номинальная, 2 940 000 € и 1 150 000 € — не используются как сравнимые продажи и на выводы о стоимости участка XX 14 не влияют. Сравнительная сетка и выводы построены только на зарегистрированных сделках с недвижимостью.
| Метка | Лот | Владелец | Во владении с | Запись о продаже долей | Цена в акте | Что показывает акт |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S1 | XX 6 | société civile | 05/2007 | 10/2019 | номинал — 10 EUR за долю | семейная передача (голое право собственности, номинальная стоимость) |
| S2 | XX 21 | SCI | 07/2013 | 03/2022 | 2 940 000 € | продажа пакета долей, цена указана в акте |
| S3 | XX 23 | SARL | 02/2011 | 09/2024 | 1 150 000 € | реорганизация холдинга |
VI · Корректировка и вывод
Таблица сравнения продаж (форма URAR / UAD 3.6) · обоснование корректировок
| Таблица сравнения продаж | 14 chemin des Embruns — XX 14 | 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns | 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal | 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands | 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal |
|---|---|---|---|---|---|
| Цена по акту | — | 16 900 000 € | 15 750 000 € | 12 400 000 € | 14 300 000 € |
| Дата сделки | авг. 2026 | сент. 2024 | мая 2025 | июня 2023 | февр. 2024 |
| Приведено к дате оценки | — | 20 580 000 € | 17 810 000 € | 15 060 000 € | 17 800 000 € |
| Положение и вид на море | Открытый вид на море на восток, одна линия от воды | Первая линия, прямой выход к морю | Первая линия у бухты | Вторая линия, вид на море частичный | Вид на море частичный |
| Участок | Участок 3 640 м² | Участок 5 100 м² | Участок 3 150 м² | Участок 2 480 м² | Участок 4 140 м² |
| Жилой масштаб | Жилая площадь по обмеру 412,60 м² | Построено 480 м², два уровня | Построено 352 м², два уровня | Построено 295 м², два уровня | Построено 410 м², два уровня |
| Состояние | Как новое после полной внутренней перестройки 2023–2024 | Полная реновация; дом продан в сентябре 2024 г. | Полная перестройка; дом продан в мае 2025 г. | Ремонт 2012 г., к продаже устарел | Хорошее, но устаревшее; постройка 2011 г. |
| Итоговая корректировка | — | −12% | +2% | +18% | +1% |
| Скорректированная стоимость | — | 18 110 000 € | 18 170 000 € | 17 770 000 € | 17 980 000 € |
| Вес аналога | — | 30 % | 30 % | 20 % | 20 % |
Центральная итоговая величина — 18 000 000 € на дату оценки, 29 августа 2026 г.: она получена округлением от средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов в 18 034 000 €. Все цены сделок доведены до даты оценки по измеренным годовым изменениям цен за 2023–2025 гг.; на 2026 г. принята ставка 3,0 % — заявленное допущение, поскольку реестр актов заканчивается 31 декабря 2025 г.
Обоснование корректировок — факторы за ячейками таблицы
| Фактор | Направление | Чтение |
|---|---|---|
| Положение и вид на море | №1 -6 %, №2 -3 %, №3 +4 %, №4 +3 % | У объекта открытый вид на море на восток. Дом №1 стоит на первой линии с прямым выходом к воде, дом №2 — на берегу бухты; их положение лучше положения объекта на возвышении, цены снижены на 6 % и 3 %. У дома №3 вид на море частично закрыт, у дома №4 вид частичный; цены повышены на 4 % и 3 %. |
| Земельный участок | №1 -2 %, №2 — без корректировки, №3 +5 %, №4 -4 % | У объекта участок 3 640 м². Участок №1 (5 100 м²) и участок №4 (4 140 м²) больше по площади — цены снижены на 2 % и 4 %; участок №3 (2 480 м²) меньше — цена повышена на 5 %. Участок №2 (3 150 м²) близок по площади к участку объекта, корректировка не требуется. |
| Размер жилой площади | №1 -4 %, №2 +5 %, №3 +6 %, №4 — без корректировки | Сертифицированная жилая площадь объекта — 412,60 м², ещё 74,30 м² составляют взвешенные пристройки. Дом №1 (480 м² в двух уровнях) больше по площади — цена снижена на 4 %. Дома №2 (352 м²) и №3 (295 м²) заметно меньше — цены повышены на 5 % и 6 %. Дом №4 (410 м²) по площади практически совпадает с объектом, корректировка не требуется. |
| Состояние | №1 и №2 — без корректировки, №3 +3 %, №4 +2 % | После полной внутренней реконструкции 2023–2024 годов дом находится в состоянии как новый. Дома №1 и №2 продавались сразу после полной реконструкции, корректировка не требуется. Дом №3 был реконструирован в 2012 году и на момент продажи устарел — цена повышена на 3 %. Дом №4 (постройка 2011 года) в хорошем, но устаревшем состоянии — цена повышена на 2 %. |
Барем корректировок, ячейка за ячейкой — каждый пункт применён к каждому аналогу · каждый столбец суммируется в итоговую корректировку таблицы выше
| Фактор | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Положение и вид на море | -6 | -3 | +4 | +3 |
| Участок | -2 | — | +5 | -4 |
| Жилой масштаб | -4 | +5 | +6 | — |
| Состояние | — | — | +3 | +2 |
| Итоговая корректировка | -12 | +2 | +18 | +1 |
Аналоги по шкале — Матрица звёзд в практике банков-кредиторов · ★ низко → ★★★★★ высоко · н/д = не наблюдается по реестрам
| Аналог | Расположение | Класс | Участок | Площадь | Интерьер | Виды | Ликвидность |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 chemin des Embruns — XX 14 | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★☆☆ |
| 1 · XX 0042 — 26 ch. des Embruns | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 2 · XX 0031 — 7 ch. du Vieux Fanal | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 3 · XX 0055 — 9 montée des Goélands | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
| 4 · XX 0018 — 31 ch. du Vieux Fanal | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | n.c. | n.c. | ★★★☆☆ |
VII · Границы и охват
Павильон у бассейна и садовый сарай на участке XX 14 не имеют разрешения: в записях нет ни одного документа, разрешающего эти две постройки. Наше агентство обнаружило их при осмотре 20 августа 2026 г.; этот вывод изложен в разделах I·b и I·c. Остальные работы по вилле документально подтверждены: разрешение на строительство PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. (96,00 м² plancher, DAACT — 26 ноября 2024 г.) охватывает пристройку, декларация DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. — бассейн с его террасой, а полная перестройка интерьера 2023–2024 гг. разрешения не требовала. Ниже приводится нотариальная оговорка, называющая обе постройки.
На чём основано мнение. Мнение опирается на четыре сделки с домами-аналогами в коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat, на реестр сделок DGFiP (DVF) по типу Maison за 2019 – 2025 годы и на осмотр, который наше агентство провело на месте 20 августа 2026 г. Состояние «как новое» после полной внутренней перестройки 2023 – 2024 годов установлено этим осмотром; право прохода (сервитут) на северной границе проверено по титулу. Разрешения сверены: PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. (96,00 м² plancher; DAACT от 26 ноября 2024 г.) и DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. — бассейн и его терраса; DPE № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г., класс B/A. Какая площадь принята в расчёт. Расчёт ведётся по сертифицированной жилой площади 412,60 м² из обмера от 2 июля 2026 г. Взвешенные пристройки дают ещё 74,30 м² и в цену за метр не входят; заявляемые застройщиком 480 м² также не используются. В топографическом реестре значится одно строение: площадь застройки 265 м², высота 7,9 м, два уровня, в реестре с 1972 года; эта запись не заменяет обмер. Показатель 43 626 € за м² сертифицированной жилой площади приведён как ориентир, а не как самостоятельная оценка. Что не делалось. Настоящий документ — avis de valeur, а не rapport d'expertise. Наше агентство не заказывало строительно-техническую экспертизу и исследование грунта; техническая диагностика ограничена указанным DPE. Внутри домов-аналогов агентство не осматривало: их состояние оценено по датам сделок и записям о выполненных ремонтах. Полная собственность и свобода объекта от занятий приняты как допущения и отдельно не проверялись. За какой период есть данные. Реестр DVF охватывает 2019 год по 31 декабря 2025 года; каждая продажа учтена один раз. Все четыре сделки-аналога лежат внутри измеренных лет. В коммуне всего 24 случая, когда один и тот же участок продавался дважды; таких данных мало, поэтому годовое изменение цен измерено только за 2023, 2024 и 2025 годы: −5,3 %, +3,9 % и +18,2 %. На 2026 год принята одна ставка +3,0 %, по которой цены аналогов доведены до даты оценки 29 августа 2026 г. Это заявленное допущение: измеренных данных за 2026 год нет, реестр закрывается 31 декабря 2025 года.
Документы и источники — запрошено, получено, с оговоркой
- Реестр сделок DGFiP (DVF) по коммуне Saint-Jean-Cap-Ferrat, тип Maison, с 2019 года по 31 декабря 2025 года, каждая продажа учтена один раз: 168 продаж дороже 1 000 000 €, из них 132 дороже 3 000 000 €, 55 дороже 8 000 000 € и 39 дороже 12 000 000 €; кроме того, 24 участка за этот период проданы дважды.
- Кадастровая выписка и топографический реестр по участку XX 14: земля 3 640 м², зона UDa (жилая застройка низкой плотности); одно строение в реестре с 1972 года — отпечаток 265 м², высота 7,9 м, два уровня; на полуостров действует один сервитут охраняемой территории, план профилактики природных рисков на участок не распространяется.
- Разрешения и декларации: PC 006 121 23 X 0027 от 10 июля 2023 г. на 96,00 м² plancher и DAACT от 26 ноября 2024 г.; DP 006 121 24 X 0061 от 8 марта 2024 г. на бассейн и его террасу; полная внутренняя перестройка 2023–2024 годов разрешения не требовала; павильон у бассейна и садовый сарай обнаружены при визите, разрешений на них в реестре нет.
- Замер площадей (mesurage) от 2 июля 2026 г.: подтверждённая жилая площадь 412,60 м², взвешенные пристройки 74,30 м²; в рекламных материалах площадь указана как 480 м².
- Энергетический паспорт DPE № 2506E2214307K от 18 марта 2025 г., класс B/A; государственный реестр природных рисков по адресу — восемь позиций: feuForet, radon, retraitGonflementArgile, seisme, risqueCotier, remonteeNappe, inondation, mouvementTerrain.
- Акт приобретения от 14 апреля 2023 г. на 13 800 000 € (вилла куплена в состоянии, требующем ремонта; к дате оценки цена приобретения перенесена как 16 610 000 €) и осмотр нашего агентства 20 августа 2026 г.: состояние как новое после перестройки 2023–2024 годов, сервитут прохода по северной границе проверен по правоустанавливающему документу; полная собственность и отсутствие жильцов приняты как допущения.
- Наше агентство исходит из полной собственности на виллу le Clos des Embruns: правоустанавливающий акт на участок XX 14 (акт приобретения от 14 апреля 2023 г.) не был предоставлен. Заключённая стоимость указана для права полной собственности.
- Наше агентство исходит из того, что вилла свободна от занятости: договор аренды или иной документ о занятии не был предоставлен. Заключённая стоимость и срок реализации 6–9 месяцев предполагают передачу покупателю без арендаторов.
Предварительная цифра в течение 48 часов, бесплатно, без обязательств.
Riviera Comps — публичная образцовая редакция. Объект оценки и сравнимые продажи выдуманы для этой страницы; рыночные цифры взяты из государственного реестра сделок Франции. Выдаваемый отчёт называет реальный участок и реально зарегистрированные акты и выпускается для единственного указанного получателя. © 2026 Elena Agueeva SAS.
